香雪LGPQ-E1-1踩地：“网红盘”层层包围，位置稍偏如何突围？ 广州这个免费“香雪”观赏地，“十里梅林”即将盛放，千万别错过
98年科学城横空出世，如今发展已有20年有余；
科学城现有各类科技企业超3200家，科研机构超过400家，成为广州总部经济最为集聚的区域之一。
本篇小研君将为大家带来香雪LGPQ-E1-1踩地报告；
该地块处于科学城和香雪板块交界处，距科学城核心区不远；
周边3公里有保利罗兰国际、东荟城、新福港鼎峰、科城山庄等“网红盘”；
但就楼面价而言，该地块相对较低；
在如今黄埔疯狂旧改，政府多方位、覆盖广的楼市调控的大背景下，应该如何审视这块用地的价值？未来项目如何突围？
01.
“限售价”3.8万/㎡，
与时代天韵当前价位相当
LGPQ-E1-1地块总占地面积36681㎡（实际可建36336㎡），计容建面为107715㎡。
该地块采用“限房价+限地价+竞自持+摇号”的方式确定竞得人；
最高限价20.7亿元，到达最高限价时，楼面价为19207元/㎡，溢价率为10%。
更重要的是，本地块范围内建成房屋销售价格不得高于38051元/㎡；
还要求首套住房购房家庭（或个人）购房总套数占新建商品住房规划总套数的比例不低于50%，这无疑给这块用地的楼房销售增加了一定压力。
该地块与时代在去年7月竞得的LGPQ-D2-1地块（现时代天韵项目）相距约2公里，两者之间有较高可比性，地块“限售价”亦与目前时代天韵售价相接近。
相比之下，时代天韵地块除了配建政府统筹房之外，无需额外自持，可转化的可售面积较多；
而香雪地块（本案）在竞价到最高价时需要竞自持；
如此情况下，房企的可售部分面积减少，相当于额外的成本增加；加之“限售价”，开发商的定价自由度被限制，亦影响开发商的获利空间。
02.
地块“南高北低”，
山景资源、休闲环境佳
香雪LGPQ-E1-1地块地势陡峭，内部明显“南高北低”。
该地块北侧靠近济广高速，其余三侧多为山林和农地。
西侧长岭农业公园在建，周围没有商业和住宅项目，视野开阔，私密性好；
地块靠近长岭公园（在建）、萝岗湿地公园，具备良好的休闲环境。
03.
周边优质教育资源集中，
但生活、交通配套是短板
生活配套方面，周边1公里暂无商业项目，处于相对偏僻的地带，业主购买生活用品不便利。
教育配套方面，地块1.5公里范围内有“开发区一幼”“香雪小学”“广州科学城中学”“玉岩中学”；
其中玉岩中学为省属国家级示范性普高，香雪小学和开发区一幼的规模也较大；
假如日后招生范围覆盖该地块，将会形成“幼儿园-小学-初中-高中”的“成套”教育资源。
交通方面，地块300米范围内有元贝桥公交站，但仅有392路公交经过，日常出行极为不便；
地铁方面距离香雪地铁站2公里，地铁站点周围共享单车稀少，日常需要公交接驳。
搭配公交地铁需要1小时或以上才能到达琶洲、珠江新城等重要商务区。
公路方面，地块处于开萝大道、济广高速和香雪八路的合围之中，自驾出行便捷。
就周围配套而言，假如学区范围覆盖该地块，香雪LGPQ-E1-1地块的教育配套优势将凸显，形成从新幼儿园到高中的“成套”的教育资源；
但相比之下，该地块的生活和交通配套有明显的不足，日常地铁出行需要公交转乘接驳，相对不便。
04.
地块市场价值分析
一.东南侧山景资源较佳，市场价值较好
地块呈东南坡势，背靠山岭，具备优质的山景资源；
此外，地块西侧有在建的长岭农业公园和湿地公园，可以看出该地块自然生态价值较高。
二.地处山林间，私密性好，具备低密度住宅潜质
地块周围目前开发较少，地块周围1公里无大型小区，视野开阔，私密性佳。
结合周围的绿化的优越性，可设计改善型产品，提升住宅的舒适度，吸引向往优质、舒适住房体验的客户群体。
而考虑到周围高速路段的噪音影响，根据现场实际体验，发现北侧高速车流量较小；
且规划地与高速之间也有一段距离，加之全封闭的隔音屏，地块的噪音问题影响较小。
05.
地块市场风险分析
一.地块全周期限售价，附加条件多，将影响实际获利空间窄
与班岭村地块相似，该地块全周期限售价；
此外，附近的水西旧改（科学城集团牵头）总体拆除率已达到99%，今年5月首开区已经动工，计划2025年竣工；
对比周边的水西旧改项目，项目在体量、配套、定价上处于劣势。
竞自持方面，当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为“竞自持”，且该地块自持部分全部作为租赁住房，这直接增加开发商的建设成本。
二．生活、交通配套短板明显
地块虽处于三路合围之中，周围的公共交通设施、生活配套设施明显不足；
日常通勤时间为60-70分钟（以珠江新城为例），相对于科城山庄、保利罗兰国际的40-50分钟，地块的通勤效率低。
三．地块面积小配套相对局限，周边一手多盘竞争，竞争压力大
地块占地3.67万m²，占地面积相对较小，对于打造园林景观、个性化配套设置均存在一定局限性。
此外，目前地块附近有一手项目众多，对比如下：
其中时代天境均价4.2万元/m²，合生中央城为4万元/m²，可以明显看到的是，合生中央城的户数高达1.6万；
对比其他楼盘，本地块的楼盘体量相对较小，在用地上有一定的限制。
距地块最近的保利罗兰的吹风价为4.5-5万元/m²，目前4期在建，大约在10月份开盘，该楼盘的口碑较好，吸引的顾客较多，顾客一般科学城高薪年轻群体。
越秀TOD星樾将推出靠近香雪地铁站的组团，香雪站周边配套商业充足，生活配套资源丰富。
对于本地块来说，确立自身“改善、山景、价格笋”特点，才能在如此多优质楼盘中脱颖而出。
06.
地块SWOT分析：
存在价格优势，
板块竞争压力大
香雪LGPQ-E1-1地块距离科学城核心区不远，南侧有万达、科学城两大商圈和黄埔区府，客源较为充足。
此外，附近的水西旧改的推进，形成一部分拆迁购房群，以刚需为主，加之该地块的山景资源和绿化环境较好，可以吸引部分拆迁户购房。
但该地块的生活、交通配套设施较为欠缺，周边没有商业项目，日常通勤效率低。
此外，假如该项目入市时间遇上附近的水西旧改的集中入市，将会面临较大的竞争劣势。
最后，该地块限售价（低于38051元/m²）；加之须配建高达3818万的隔音屏+2694m³雨水储蓄设施+10772m²的租赁性住房，压缩了开发商的获利空间。
按目前最高楼面价（19207元/m²），日后产品合理盈利售价将介乎3.7-3.8万元/㎡，临近限售价，如进入竞自持，还会进一步压缩开发商的获利空间。
如果你是爱生活、爱旅行、爱摄影、爱美食，跟珊珊三丫头一起出发吧！
进入12月，北方不少城市都下雪了。但在四季如春的广州，过了冬至，气温虽然略有下降，但要真正下一场的雪，是几乎不可能发生的事。今年冬至节，广州是阴冷天气，珊珊三丫头除了工作就是宅在家里。冬至节的第二天清晨，醒来的我发现天一下子放晴了，起床走到阳台，阳光灿烂，蓝天白云，非常适合户外行走。这时，我想到昨天看到的新闻提到因为今年气候温暖，所以“萝岗香雪”比往年提早开放。有好天气就有好心情，于是，珊珊三丫头临时决定到广州萝岗香雪公园看梅花。
把梅花称为香雪，在清余怀《板桥杂记·丽品》，就有这样的描述：“轩左种老梅一树，花时香雪霏拂几榻”，另外，清厉荃《事物异名录·花卉·梅》也有描述：湖墅有三胜地，西溪之梅名曰香雪”。萝岗香雪，曾是羊城八景之一，在现在萝岗香雪公园旁的萝峰山上玉岩书院，就有不少与萝岗香雪有关的文物古迹，游客在萝岗香雪公园游玩完后，就可以前往探访。到上世纪60年代前，萝岗香雪已绵延亘数十里，被称为“十里梅林”，每年到了冬天，梅花盛开，大片大片的雪白色，让人找到了“雪”的世界的感觉，花瓣在风中飞舞，发出阵阵清香，美不胜收，吸引了数以万计的市民前来观赏。
后来，萝岗香雪曾经有过沉寂期，上世纪80年代，因为气候及病虫害的原因，果农放弃了而种植梅花，改种了萝岗橙，就是这样，那些年，萝岗香雪就消失在一段时间。一直到了2005年，有关部门重新规划设计了萝岗香雪公园，并在2006年重新开园，栽种了数千株梅花，经过多年的经营，梅花终于长大，昔日的“十里梅林”美景又重现。
珊珊三丫头这次来萝岗赏梅，因为担心人多不好停车，所以选择了乘坐公共交通工具前来萝岗香雪公园，先是坐地铁6号线到香雪站下车后，再转乘一趟公交车就到达，车程很顺利，珊珊三丫头很快就来到了萝岗香雪（梅花世界）总站，刚下车，眼前的一切仿佛已不是我多年前所记忆的样子了，从前萝岗香雪公园一带，是一个充满乡村风情的地方。现在出现在我眼前的，除了宽阔的公路，周边有许多高楼，有些已经建好，还有些正在建设之中，还看到了一条已建好但还没开通的车轨铁路穿路而过，这里几乎是完全没有了乡村的感觉，已融入了城市之中了。
珊珊三丫头从公交车在走向萝岗香雪公园的过程中，沿路就能看到大片的梅花林，于是，就一路观赏、一路拍照、再一路走进萝岗香雪公园。沿路的梅花，只是有小部分开放，明显没到盛花期，所以，现在的游客不多。在梅花树下走动和拍照，感觉还是挺舒服的，偶然会碰到一棵梅花开得比较灿烂，就可以停下来开启一轮拍拍拍的模式了。
萝岗香雪大多数是果梅，这种梅花开的花多数是单瓣，大概是5-6 片白色，萝岗的果梅花期一般是12月至1月，果子成熟一般是4至5月果熟。另外，这里还栽有绿萼、美人梅、垂枝梅、朱砂梅、宫粉等梅花的品种，只是，珊珊三丫头这次的到来，只看到了青梅的小部分开放。
在萝岗香雪公园内赏梅，珊珊三丫头印象最深的是公园内的一个梅香湖，被梅花包围着湖，还种上了水杉等植物。这时的梅香湖，可以说是整个公园内最多人的地方，只见有人在拍照、有人在唱歌、有人在玩、有人在发呆……让人感觉很轻松休闲。我站在湖边的时候，就想着如果等梅花盛开的时候，雪白的梅花、红色的水杉，绿绿的湖水组合在一起，那是多么美的一幅画面呢。
珊珊三丫头这次是冬至之后的第一天过来赏花，萝岗香雪已进入了初花期，已经可以开始观赏到梅花。预计到元旦前后一两天，会是梅花的盛花期，到1月就会凋谢，想来欣赏“十里梅林”的朋友，要关注好时间了，错过了就要再等一年了。同时也提醒大家，萝岗香雪公园是免费开放了，但大家也要遵守防疫措施的前提下，选择合适时机错峰“赏香雪”。
那么，今年冬天你在广州有“赏梅”的行程安排吗？你有计划来萝岗赏梅吗？在这之前，你有来过萝岗看梅花吗？这里的梅花盛放时，你是什么感觉？你有拍到美丽的梅花照片吗？除了萝岗之外，还有哪里的梅花吸引你前去观赏呢？欢迎大家留言评论哦！本文是版权作品，如需在其他平台转载，请与作者珊珊三丫头联系，谢谢。
