腰斩的青岛楼市，到底有多惨？ 山东，青岛有九个不能错过的地方，你都知道吗？建议收藏备用
如今的青岛楼市，一如国庆节期间突然转向的天气，冷透了！
01 腰斩的二手房成交量
9月历来是一年中楼市最旺的月份，有“金九银十”之称。今年青岛楼市的9月份，却提前入冬了。
9月份青岛只成交了3909套二手房，在过去一年中仅比春节所在的2月份成交量高。从今年4月份的8542套，一路下跌到3909套，成交量可谓是“腰斩”！
和历史同月份相比，今年的9月份也要逊色很多：
2015年之前的二手房成交数据只是市内六区的，不含胶南、即墨、胶州、平度、莱西五个区市，所以这几个年份的二手房实际成交量恐怕是要超过4000套的。
2016年之后，只有2018年9月的二手房成交量比今年少，2018年那是一个什么行情啊，想想都让人发颤。
二手房成交量要比新房更能反应真实的市场行情，这说明青岛楼市确实转冷了，今年年初开始的这一轮回暖“出师未捷身先死”。
那么我们要问一个问题了，青岛楼市为什么这么不抗打？
我想除了我在《青岛楼市怎么了？》里面说的几个原因外，二手房贷款困难是一个导火索，人们买房的预期改变是根本原因。
在房住不炒的这几年，在自2016年开始一直没有放松调控、反而持续加强的环境下，人们终于相信这次调控不是闹着玩的，人们终于相信炒房没戏了，人们终于相信有一天买房子也会赔钱了。
具体到青岛，有两个买房预期改变的鲜明特征：
一是，市区改善新房受到欢迎，二手房、郊区新房受到冷遇，人们需要什么样的房子就买什么样的房子，投资买房的行为大大减少了。
二是，别的城市实施了花样繁多的学区房政策，青岛虽然没有采取新的政策，但这种影响已经传递到青岛。
今年上半年时，人们最关注的就是学区房，浮山后不但上榜最受关注区域，其学区房更是在热点小区前十名中占据最多。（详见我以前的文章：青岛有5750个小区，为什么就这20个小区最受欢迎？）
如今，青岛二手房的热点关注板块前三位已经变成了延吉路、辽阳西路和东李片区，最受关注的小区前十名为敦化路小区、绿城理想之城、卓越蔚蓝群岛、海尔东城国际、鲁信长春花园、万科金色城品、浮山后四小区、春和景明、蓝山湾三期、四方实验小区，浮山后只占有2个席位，风光已然不再。
02 腰斩的新房价格
二手房东是一个个的个体，房价上涨时可以跟风涨，房价下跌时却没有几个愿意去割肉。所以二手房虽然成交寡淡，但价格影响的表现还没有怎么显现出来。
新房则不同。最近一些开发商的暴雷，让开发商愈发重视现金流、资金链。
今年前三个季度，市区的楼盘卖得还可以，小日子过得挺滋润，价格也跟着涨了一些。
郊区则不同，开发商们左等右等，市区的这轮回暖行情也没有传递到郊区。接着就是贷款收紧，新房成交量也是眼看着下降了。到了9月份，已经是近一年来除2月份外唯一跌破1万套的月份了：
到了四季度，眼看着今年又将过去，等着回血完成年度任务的开发商终于急了。于是乎，降价潮在西海岸新区、胶州、即墨此起彼伏，好不热闹。
胶州个别区域出现了四千多、五千多的房子，即墨甚至都有三千多的盘，胶南某盘甚至于一下降了好几千，现在已经出现了开发商比着降价的现象。
和2018年青岛郊区普遍一万大几、甚至部分区域超过两万的价格相比，即使是和去年的青岛楼市相比，如今这些降价的楼盘都是“腰斩”。
如果楼市大环境不出现明显的转折信号，这一轮降价潮将会从郊区传导到近郊区，甚至市区，实现“农村包围城市”。
楼市素有买涨不买跌的传统，在郊区降价的舆论环境下，近郊区、市区的买房者心里也打起了嘀咕，猴急的开发商对上犹豫的买房者，开发商基本完败。
03 一些建议
关于行情：
我认为青岛郊区的这一轮降价将至少持续到年底，并将波及近郊区、市区。
在“两个维护”提出后，今年第四个季度或者明年初可能会有一些利好楼市的政策颁布。青岛楼市的这一轮降价潮，也许会和今年上半年的回暖期一样短暂。
关于时机：
在楼市里，买涨不买跌的大众心理实不可取。
房价下降期，买房者总是希望买到最低点，这是很难把握的。这一轮降价潮，是全国性的，是调控持续深入的结果。一旦有全国性的利好消息，青岛楼市止跌掉头是可能的。
我感觉今年底是一个买房时机，到时候对于一些出现过降价的楼盘，刚需可以见好就收了。当然，一定要选安全的盘。
如我以前所说，青岛毕竟是一个二线城市，其房价有自己的底气。山东省内其他城市及县城的房价什么样，大家都知道，所以期望青岛郊区房价降到两三千无异于痴人说梦。
别人疯狂时，我冷静；别人害怕不前时，我入市捡漏；别人笑我太疯癫，我笑他人看不穿。这句话，最后送给大家。
本文来自微信公众号：青城山说，专写山东城市发展和楼市分析
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青岛，别称岛城、琴岛、胶澳。吹着夏夜的海风，撸着海鲜串串，喝一口青岛啤酒，太爽啦！
青岛方特梦幻王国4A
青岛市城阳区红岛街道岙东南路（胶州湾大桥红岛出口即达）
听从他人的建议，自带水和食物，项目太多没怎么休息，边走边吃。挑战者之旅、火流星、大摆锤、唐古拉雪山、飞跃极限、逃出恐龙岛、海盗船都不错。法城堡区域让你放声尖叫狂欢。重头戏当然是晚上的魔法王子舞会了城堡主题演艺+烟花秀让你不虚此行特别提示：里面有59元无限续杯的果汁，买那个就不用带水了。
青岛海昌极地海洋公园4A
青岛市东海东路60号
极地海洋馆强力推荐（里面是白鲸和海豚表演）欢乐剧场（里面是海狮表演）深海奇幻（里面是各种个样的水母）5Ｄ剧场（可爱的卡通电影椅子会晃动，中间会有喷水的环节哦）。白鲸特别友好可爱，厚脸皮地向游客展示自己。鬃海豹长得很像胖胖的大叔，它也会一直看着你，跟你对视。 最好玩的是海豚和白鲸的表演，他们有的很听话，有的嘴很馋，一直缠着饲养员要吃的，惹得大家爆笑。
青岛海底世界4A
青岛市市南区莱阳路2号
青岛海底世界里面有很多馆，首先进去是一个科普馆，有很多化石标本，抹香鲸的骨骼真的好大啊，还有很多海洋动物，看到北极熊的时候我都以为是活的，然后再经过几个馆就会到海底世界，全程电梯，期间正好赶上了一场表演，美人鱼大战海底世界的故事~
青岛啤酒博物馆4A
青岛市市北区登州路56号青岛啤酒博物馆
博物馆检票后进去就是啤酒厂里了，里面分了A馆和B馆。 A馆展示历史照片、模型、墙报。B馆里是以前留下来的真实的生产锅炉，现在叫历史文物了。还有一杯原浆、一袋花生和一杯纯生，非常值得参观。
崂山5A
青岛市崂山区崂山风景区
崂山地貌很有特色，山峦巍峨，奇石怪岩。因为它们都是1万多年前末次冰期时形成的，近亲的海水退却到冲绳附近一带，黄渤海成为一片荒原，气候干冷。我们游玩崂山这天海上有些雾，远远地看对面太清宫的地方真的有仙境的感觉，崂山道士修仙的地方，果然名不虚传呀~哈哈~这个是去往上清宫的要爬山的部分，在爬山的途中有这样的一个大水库，风景也是别样的好呀~
八大关
青岛市市南区汇泉角东北部（正阳关路南北两侧街区）
八大关，青岛外国别墅最集中之处，十条街道散布各种造型，最妙之处是每一街道都有不同的栽种树木，刚在花中穿行，拐个弯却又进入了青翠世界，各式别墅烘托着春色，溶为一体，漫步其中仿佛进入了一个大花园和别墅的博物馆。幸福的青岛人民，夏有凉风，冬有暖气。羡慕、嫉妒、恨。街区很美，也很安静，慢慢走，慢慢欣赏。路上有很多新人在拍照，要幸福哦！
“琴岛之眼”摩天轮
青岛市经济技术开发区漓江西路1160号唐岛湾公园西侧
琴岛之眼以打造海洋浪漫为主题，全高68米。旋转一周用时13分14秒，寓意一生一世。非常适合情侣闺蜜一起去坐，十分浪漫。 体验很好，值得推荐，景色不错，有趣好玩，我们傍晚去的，坐上摩天轮，俯视，五颜六色，灯红酒绿，各种美景尽收眼底，无处不在。
青岛奥帆中心4A
青岛市市南区燕儿岛路1号奥帆中心1号门码头
青岛必打卡景点，一个观日落和灯光秀的地方，情人坝就在这里，上面有一个白色的灯塔，非常浪漫的地方，港湾里停靠着白色的帆船和游艇，非常漂亮。如果不乘坐船，不需要任何花费，是青岛免费必游景点，拍照打卡巨美。这个景区里面，还有：奥帆博物馆，情人坝，奥运火炬台，奥运五环，航海灯塔，等小景点。晚上看夜景非常漂亮。可以白天来看看，晚上再来看夜景。
五四广场
青岛市市南区东海西路（青岛市政府对面）
青岛的五四广场，顾名思义，因“五四运动”而得名。广场紧挨着大海，阵阵海风迎面吹来，让人十分惬意，特别是傍晚，夕阳映照在海面上，坐在长椅上真的感觉很棒。到了晚上8点还有灯光秀，五光十色，值得一看。
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