粤泰股份嘉盛大厦“龟速”开发19年 荣廷府项目年报虚增销售3亿实质尚未开盘 琶洲最大的问题：房价太便宜了
位于广州市越秀区寺右南二街上的嘉盛大厦当前正在施工建设中。长江商报记者 杨玲玲 摄
长江商报记者 杨玲玲 广州报道
日前，粤泰股份（600393.SH）因甩卖64亿项目“断臂求生”受到市场高度关注。事实上，长江商报记者通过实地探访，发现粤泰股份几个地产项目严重违规，甚至年报造假。
6月11日-15日期间，长江商报记者实地探访了粤泰此次出售的5个项目中位于广州的两个项目，发现越秀区寺右南二街上的嘉盛项目嘉盛大厦仍在施工建设中，令人诧异的是，该项目开发时间已经长达19年。而海珠区太古仓路上的天鹅湾二期项目已基本完成施工，目前尚无具体开盘时间，该项目完工时间也比预计晚了3年。
值得一提的是，粤泰股份在2018年年报中提到，广州公司的荣廷府项目全年签约面积4381.16平方米，签约成交额2.93亿元，全年实现结转销售收入1.79亿元。
不过，长江商报记者在实地探访位于越秀区东华西路的荣廷府项目发现，销售人员表示，因开发企业卷入债务纠纷，该项目还未开盘销售。记者登陆广州市住房和城乡建设局业务数据官方网站阳光家缘，也未查询到该项目的预售证信息。
那么，在还未开盘销售，也无预售证信息的情况下，荣廷府项目是如何录得近3亿元成交额的呢？
针对上述项目的开发销售情况，长江商报记者联系粤泰股份董秘办进行采访求证，工作人员让记者发函至电子信箱，称相关负责人会尽快查收并予以回复，然而截至记者发稿前，未收到对方答复。
广州两出售项目开发进度缓慢
6月9日，粤泰股份公告称，以63.97亿元的价格连续向世茂房地产转让5项目股权，其中，位于广州的两个项目包括嘉盛在建工程项目和天鹅湾二期在建工程项目。
公告显示，广州嘉盛在建工程项目，对外推广名称为“嘉盛大厦”，项目规划建筑层数为地上51层，地下4层，截止2019年5月22日，项目已完成地上塔楼地下室4层及36层结构建设。
6月11日上午，长江商报记者前往嘉盛大厦，看到项目已初具规模，大部分外立面仍为水泥墙，少部分墙面刷上了蓝色涂料，工作人员介绍称，嘉盛大厦当前仍在施工中，记者在现场也听到了机械的切割声。
根据粤泰股份披露，广州嘉盛项目2000年11月开工，2001年已完成基坑开挖，原计划2001年底2002年初领取预售证，但因与合作方发生争议，该项目的建设多年处于停滞状态，直至2012年12月再次开工，彼时预计竣工时间为2015年6月。随后，该项目的开竣工时间多次调整。
近日，长江商报记者在项目围墙上看到“嘉盛大厦商住楼项目施工铭牌”显示，该项目竣工验收日期为2018年6月。而在2018年年报中，粤泰股份表示嘉盛大厦的竣工时间为2020年12月。
同时，在距离项目约100米左右的寺右新马路南二街上，嘉盛大厦的临时接待中心正在开门迎客，不过销售人员表示，目前并没有开盘销售。同时其介绍称，根据规划，项目将推出130平方米到214平方米的大户型，目前价格暂时还未确定，但预计也要8-9万元/平方米。
距离嘉盛大厦约9公里外的珠江航道边，是粤泰股份此次拟售的另一个广州项目。据悉，该项目预计于2015年竣工，但直至2018年才得以完工。粤泰股份在公告中表示，广州天鹅湾二期在建工程项目已通过建设工程规划条件核实，经核实的建设规模2栋，其中地上46层地下3层。项目目前已通过建设工程规划条件核实、建设工程消防验收、主体工程验收、人防工程验收备案、节能验收。
近日，长江商报记者在营销中心看到，广州天鹅湾二期在建工程项目案名为“粤泰天鹅湾擎天”。营销中心正对着珠江航道，背后两栋住宅楼高高耸立，已完成主体结构。
长江商报记者以购房者进入营销中心，售楼员介绍称，预计将推出235平方米和296平方米两种大户型产品。但现在还没开始对外销售，具体开盘时间和价格均不清楚。
广州荣廷府项目近3亿成交额成谜
成立于1979年的粤泰股份前身为东华实业，2001年3月股票在上海证券交易所挂牌上市，2016年5月更名为粤泰股份。
粤泰股份2018年年报显示，报告期内共有18个销售项目，其中2个新开工项目，10个在建项目，6个竣工项目。除了5个位于广州的项目外，其余国内项目均位于三四线城市。
长江商报记者注意到，位于广州的项目中，除了本次拟出让的嘉盛项目和天鹅湾二期项目，还包括位于越秀区的旭城项目和雅鸣轩项目，以及位于从化区的亿城泉说项目。
其中，根据粤泰股份披露，2015年9月10日，其全资子公司广州旭城向工商银行广州西华路支行申请授信业务，授信额度为3亿元，粤泰股份对上述授信业务提供连带责任担保，广州旭城以其开发的广州荣庆二期项目为本次借款提供质押。2017年4月26日，公司向工商银行广州西华路支行质押所持有的广州旭城100%股权，用以置换出广州荣庆二期项目。
2018年10月26日，粤泰股份表示，全资子公司广州旭城开发的广州荣庆二期房地产项目，虽已封顶，但尚未取得商品房预售证，暂未能进行公开销售，以致其未能筹集足额资金偿还银行借款。截至公告披露日，广州旭城与中国工商银行西华路支行签订的房地产借款合同项下金额为3亿元授信业务已逾期，逾期金额约2.56亿元。
近日，长江商报记者走访广州荣庆二期房地产项目看到，该项目对外推广名为“粤泰荣廷府”。虽已建设完毕，但根据销售人员介绍，截至目前并未对外销售。同时，6月15日，记者登陆广州市广州市住房和城乡建设局业务数据官网网站阳光家缘，未查询到该项目的预售证信息。
令人疑惑的是，在2018年年报中，粤泰股份对外表示，广州公司的荣廷府项目全年签约面积4381.16平方米，签约成交额2.93亿元，全年实现结转销售收入1.79亿元。近3亿的签约成交额从何而来，粤泰股份并未披露。同时，在房地产销售情况的详细列表中，亦未看到该项目。针对相关疑惑，记者致电致函粤泰股份方面，截至发稿对方未予回复。
截至2018年12月31日，粤泰股份逾期借款为29.52亿元。与此同时，截至2018年底，粤泰股份短期借款约37.2亿元，一年内到期的非流动负债高达29.73亿元，而截至2018年底其手持现金只有约3.91亿元。
此次打包出售近64亿资产正是为缓解债务紧张。事实上，粤泰股份近年来已多次出售资产，从2017年至今的两年半时间，其通过已售项目股权等方式合计盈利超过20亿元。
1、琶洲具备顶级流量，一个阿里巴巴就有超6000人办公，整个琶洲成熟之后15-20万高净值人群，在未来3-5年会形成井喷的流量爆发局面
2、琶洲未来的商业配套不会有问题，产业来了相对应的商业配套一定会起来，倒是琶洲的交通后续会有小小担忧，就看整个基建的进展和路网的效率了
3、按照板块来看，琶洲分为西区（赤岗+磨碟沙），东区（万胜围），以及0.5的琶洲中区（大家庭、南园居），其中最具发展潜力的是东区，保利天悦、会展世界城、江山国际等等
4、琶洲西区的一类楼盘是珠江帝景、泓景花园、佳信花园；二类楼盘是会展西岸、世港国际、畔江花园；三类楼盘是电力设计院、高教花园、磨碟沙花苑
5、琶洲东区+中区也即所谓的万胜围片区，一类楼盘保利天悦，二类楼盘会展世界城、江山国际，三类楼盘南园居、大家庭
6、珠江帝景是琶洲西区的网红盘，网红的不仅仅是地段和江景，还有成交量和关注度。喜欢江景的就克莱公寓、名泉大宅，喜欢大园林的就赏湖轩、悦涛轩、倚泓轩，喜欢豪宅的就紫龙府（1500万起）
7、保利天悦的三大特点，绝佳的广州东进地段优势，广州顶级的产品属性，以及独特的江景资源。在广州，江景资源的溢价在10-15%左右，所以你想想美林海岸御江湾的一线江景可以达到11-12万，就明白了
8、琶洲今年底和明年上半年最值得期待的两个盘，一个是琶洲西区的赤沙TOD，一个是万胜围往东的海珠天珺，前者位置好、有地铁，后者产品好、有江景，后者年底会开售，前者最早开盘明年5月份
9、琶洲流量起来后，顶级的流量会选择江对岸的珠江新城中区、东区，以及保利天悦，次级流量会选择赤岗-磨碟沙的一二线楼盘，以及江对面的金融城-鱼珠板块，次次级流量会选择番禺万博，以及沿着地铁8号线去到海珠区中部西部
10、在未来的6-10年，广州会形成珠江新城-琶洲-金融城鱼珠三足鼎立的绝对稳固的铁三角结构，这三个片区也是未来6-8年甚至6-10年广州城市价值的最高地
11、琶洲小区当中，有几种户型是不错的，比如克莱公寓的258平、赏湖轩的133平、保利天悦的143平、紫龙府的191平，这些户型代表着琶洲现有产品的最高水平
12、广州豪宅市场的风向标，一个是珠江新城东区凯旋新世界三期的广粤尊府，一个是琶洲东万胜围的保利天悦，其中保利天悦价格在16-18万之间，最高录得成交价18.6万，比肩中区的中海花城湾和嘉裕公馆
13、从投资属性来看，琶洲东区比西区较好，其实就是指万胜围周边，以及万胜围向东的那些区域和楼盘，虽然目前没啥可选择的，但只要有就值得拥有
14、琶洲西区的楼价是珠江新城中区价格的6折，是珠江新城西区的7折。从折扣上来讲，是一个洼地，但价格确实是市场投票的结果，主要受制于产品偏旧，高端配套的缺失，以及城市界面的打折
15、琶洲电商总部，这个有点土不拉几的名字，应该改一下了，而且“电商”这个字眼是不是有点过时？改成科技、高新之类的是不是好点？但这并不影响琶洲的产业、琶洲的客群、琶洲的未来
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