来源：赢商网运营中心

内容策划：童明

深圳南山京基百纳广场由注重生态、自然的京基集团开发，定位深圳红树湾休闲社区生活广场，集购物、餐饮、休闲、娱乐、教育、文化多功能为一体。广场位于红树湾片区，是深圳首席湾区购物中心，倡导“休闲中消费，消费中休闲”的新消费模式。建筑融入了滨海文化、红树湾生态等特质。

京基百纳广场

项目区位：

三大商圈的交接处

区域位置

地处白石路与沙河东路交界处。北邻华侨城主题公园、世界之窗，西依沙河高尔夫球场、名商高尔夫球场，东接正在规划的欢乐海岸主题公园，南临深圳湾中学、深圳歌剧院（规划中）及红树湾景观长廊。

区位交通

南山京基百纳广场位于红树湾白石路与石洲一路交汇处，濒临深南大道、滨海大道、沙河路三条交通干线，交通便捷。到世界之窗、欢乐谷和红树林自然公园等旅游景点3分钟车程；经西部通道到跨海大桥过境5分钟车程。

区域商业

项目位于福田中心区商圈、南山商圈及华侨城商圈三个商圈交接的地方，辐射外围内有红树湾、华侨城、科技园和白石洲等片区的中高端消费者。

商业处于发展初级阶段，只有一个大型综合购物广场——南山京基百纳广场。有5个国际级的品牌酒店和三个主题公园、三个高尔夫球场及三个艺术场馆。每年60万的固定消费和1000万人次的旅游客流为该商圈提供了消费活力。

区域人口

红树湾片区聚集高档社区，大户型高端住宅。目前，片区总人口约15万人，家庭年收入在60万元以上。华侨城片区常住人口达60多万，主要是中高层管理者、社会名流、私营企业主和港人。

项目定位：

以“家居概念”和“风情时尚”为主题

市场定位

一期定位以红树湾片区常住(辐射区)家庭为目标消费群体。购物中心集餐饮、休闲、娱乐、文化、社交、时尚于一体，强调生活体验。

二期定位，针对全深圳中和中高收入阶层，提供集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的一站式大型社区型购物中心。

客户群定位

南山京基百纳广场以中档为主，高档为辅。消费人群主要以25-45岁企业高管、民营老板、白领、旅游人士为主。

功能定位

以多元化餐饮、休闲、娱乐、日常购物为主，时尚消费购物为辅，提供全方位的消费广场。提供居住人群生活配套、休闲娱乐所需，休闲商务，旅游客群消费及其各类人群。

项目业态规划：

鲜明的社区型购物中心的特点

南山京基百纳广场主力店为天虹百货，所占经营比例较大，约占整个商场经营面积的35.96%。更加体现为一个社区购物中心的特性。更加依赖于主力店百货带动人流。

总体业态分布

南山京基百纳广场商业体量12万平方米，以天虹百货为主力店，餐饮及电器为次主力店，部分店中店业态组合模式。业态包括购物、餐饮、休闲、娱乐、服务等多种业态。

项目业态分析

南山京基百纳在业态上呈现鲜明的社区型购物中心的特点。在社区型购物中心看重的餐饮及儿童等体验业态，南山京基百纳广场的餐饮以及儿童业态的总比例超了50%，在餐饮上，不仅有粤菜王府、巴国布衣、醉忆江南等主食餐饮，还有Costa coffee、面点王、星巴克等休闲餐饮，儿童业态则引进了反斗乐园、天线宝宝、红黄蓝亲子乐园等亲子游乐、教育品牌。

注明：该购物中心的业态配比以及楼层落位都为2014年的数据，仅供参考。

各楼层业态图

B1

负一楼业态：天虹百货、吉祥天宝会所、特色美食、休闲餐饮、女装、鞋包、家居生活、精品/饰品、礼品/红酒。

L1

一楼业态：天虹百货、银行、特色美食、休闲餐饮、精品/饰品、礼品/红酒、家居生活/服务、男装/女装、鞋/包。

L2

二楼业态：天虹百货、特色餐饮、精品/饰品、礼品/红酒、家居生活/服务、男装/女装、运动/休闲、个人护理/药品、鞋/包。

L3

三楼业态：太平洋电影城、娱乐文化教育(占据40%)、粤菜王府、特色美食、童装/玩具、礼品/红酒、个人护理、药品、家居生活、时尚内衣、休闲餐饮

项目规划设计：

健康理念、融入生态

项目在规划设计中充分融入了滨海文化、红树湾生态、健康理念。景观设计依人流休息场地布置，中庭节点设置小品及挂饰。室内空间采取8-12米的柱距，其中负一楼和一楼层高6米，二楼和三楼层高5米。

广告位设计

购物中心把广告元素融入到整体建筑设计语言当中，在道路交通、绿化的地段设置了喷绘、灯箱、霓虹灯、立体造型等广告标志，兼顾经营和商业文化并具有强烈的视觉效果。

中庭设计

设置了阔绰大气的剧场式中庭，围绕中庭是宽敞明亮的走廊，为购物中心提供“呼吸”的空间。通过舒展的视觉空间，营造剧场式的卖场效果 ，提高各个楼层的商业价值，同时也为消费者提供休憩的场所，提升购物中心档次，创造舒适购物环境，刺激冲动性购物。

动线设计

购物中心负一层有一个大的停车场入口，一层共有3个大的出入口，购物动线简单而富有动感，以一条波浪形游廊串连起180多间店铺，简单清晰，形成人流回路，可有效避免商业死角。增强可达性和体验性。

内部设有1个大中庭，至少两个小中庭，每层至少5部扶梯、3部观光电梯，保障楼层间的通达性，让客户能快速到达目的地。

景观设计

购物中心场内移步换景，设置了人文气息浓厚的休闲情景小品，带来充分的视觉享受。绿色植物的设置从室内一直延伸到室外广场。同时，遍布于购物中心内外的休闲椅，为消费者提供充足的休息空间， 5000平米的大型室外广场，既有引导人流的作用，又是休闲活动的场所。同时注重人文设计，购物中心内五星级的人文洗手间，可以说是目前深圳最好的洗手间环境。

项目运营管理：

加大生活配套，举办各种营销活动

租金方式

南山京基百纳广场的经营租赁方式都是以租金形式体现，主要的模式采用保底+流水倒扣或者流水倒扣的模式，降低了开发商的经营风险。项目以租赁、合作经营形式促进招商。

营销推广

南山京基百纳广场会通过不定期的举办各种营销推广活动例如，车展、自行车比赛、暑假巡演、儿童展等各式活动以及人性化市场配套服务吸引消费者，同时提高自身的知名度。

运营管理

南山京基百纳在2014年大大增加了生活配套服务、礼品等品牌，如引进了碧海干洗、万宁超市，名优白酒、藏虫草、自然醒等类品牌，以为顾客提供更丰富的社区商业服务。

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