1、市场冷淡期，天河公园是广州几乎最抗跌的区域之一，甚至某些楼盘还会微微上涨；在市场好的时候，天河公园是广州房价上涨最厉害最凶猛的区域
2、天河公园是广州中产最集中的两个区域之一，早期凭借着天河北、珠江新城两个核心商务区的客群，完完全全地把天河公园支撑了起来，客群的稳定性和质量相当不错
3、新进来天河公园的客户有几类：一类是东圃、车陂、棠下、黄埔科学城过来的对学位有需求的置换型家庭，一类是海珠、番禺及白云对学位和改善有需求的外围客户，还有一类是马路对面华景新城早期楼梯楼的客户群体
4、卖掉天河公园置换出去的客户，有的去了牛奶厂和广氮片区，有的去了科学城买一手小区养老，高总价的一部分去了汇景新城，高高总价的去了珠江新城和保利天悦
5、天河公园西门的一类楼盘是东方新世界、熹园、御景雅苑、东逸花园4-5期；二类楼盘是理想蓝堡、隽园、理想青年荟、方圆小院；三类楼盘是东晖花园、华建小区、华港花园、叠翠台
6、天河公园可以选择的4房单位有东方新世界160-200平的，也可以选择锦逸花园、愉景雅苑、方圆小院，甚至隽园1栋的某个户型
7、当下市场的住宅放盘量：东方新世界40套、隽园13套、熹园11套、理想蓝堡7套、东逸花园19套，从数字上看，比市场最好的时候放盘量只是多了30%，并没有出现大面积的放盘量，市场处于深度博弈
8、天河公园最不建议买入的几个小区：东方都会广场、华建小区、叠翠台，或者说一定要谨慎，因为这几个小区都有或多或少的硬伤，户型、楼龄、噪音都是大bug
9、天河公园北门的一类楼盘是华景里、锦苑、珠江俊园；二类是历德雅舍、芳满庭园、陶然庭苑、翠安侬苑、沁馥佳苑；第三类是其他的，诸如邮通小区之类
10、天河公园的学位房名额从去年开始，就显现出一定的紧张程度，但早买早一点拿到房产证，对保留学位是会有好处的，因为每一年学校会严格依据“人户一致”的产证上的时间来进行排队
11、天河公园的换手率很低，一个重要原因就是买这里的业主基本上都是为了学位，小学6年+初中3年，这就8-10年了，因此对于买入的业主来讲，未来6-8年是不会卖的，这就是这里的房子换手率低的根本原因，卖—套少一套
12、总价1200-1500万，在天河公园还是可以淘到不错的货，东方新世界、锦逸花园、熹园都是不错的目标小区和标的物，甚至方圆小院也还不错，御景雅苑的总价就贵一些，因为全部是超豪宅的
13、紧挨着黄埔大道的华江花园、东城花园这—带，因为所带的小学是华融小学，以及楼龄旧、物业形态为楼梯楼或者改装加装的电梯，品质感差，所以价格一直上不去
14、天河公园均价大概是珠江新城的7折左右，珠江新城的参考标准为中区和东区，这一轮行情下来之后，天河公园天府路的均价达到8-10万是没问题的，好一点的一类楼盘11-13万，差一些的三类楼盘6-7万
15、天河公园投资来看，尽量不要碰第三类楼盘，随着楼龄和产品的老化与折旧，这些小区越来越不耐打，拿在手上只觉得如烫手山芋一般，谁烫谁知道
16、天河公园3地铁的价值来看，目前兑现了七七八八，就等着11号线环线开通之后，华景路站+天河公园站的加持外，在基础设施上，天河公园以后再无增量
17、被人诟病的天河公园缺少大型商业配套，只有一个万家远远不够，后续地铁站下面的商业起来之后会改善一丢丢，但其实并无实质性改变，这里的商业指的是那种中高档的购物中心，里面有中高端餐饮+电影院等
18、还有一个最弥足珍贵的品质是，天河公园是广州市区内为数不多的，有大型市政公园配套的纯住宅板块，尤其是作为提升生活品质和舒适度来讲，天河公园厥功至伟
19、目前天河公园堵车还是很厉害，尤其早晚高峰期的天府路，以及和黄埔大道、中山大道交汇处。哪怕3地铁开通之后，这种情况想必也只会加重不会减轻，地铁—通相当于把外围的人直接拉到了天河公园和天府路
20、天河公园的楼市风向标是：东方新世界。最后再附送一句：每年的年底都是天河公园最好的买入窗口期
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