作者：垚圭城（六土） 来源：大咖聊房

最近，会有粉丝问我一个宜居但不被投资者注意的西南重镇——贵阳。这个城市是不是真的有投资价值呢？我做了一些简单的研究。

01

整体概况

先看看与房产投资相关的经济、人口等数据。

贵阳面积8035平方公里，市区面积2403平方公里，建成区面积最近公开资料为2018年的360平方公里，全国排名32位左右。2019年末常住人口497.14万，排名120位左右；城区常住人口285万，全国排名29；2019年GDP为4039.6亿元，全国排名56位；当年人均GDP8.26万元，全国排名51位。

三次产业结构比为4.0:37.0:59.0，这个产业结构在省会城市中居中，第三产业占比略小于成都和昆明，略高于重庆。

贵阳第二产业优势为磷煤化工、航空制造、电子信息、生物医药，有装备制造产业、材料产业、信息产业、健康产业四大产业集群。

贵阳最因人注目的是国家级大数据产业发展集聚区、呼叫中心与服务外包集聚区、大数据交易中心、数据中心集聚区。贵阳的经济发展方向主要是大数据与实体经济深度融合，构建以大数据为引领的现代产业体系，形成“一品一业，百业富筑” 态势，打造西部地区有影响力的中高端消费品制造之城。

继续打造大数据科创走廊，推动中国数谷建设，把“数博大道”打造成为中国数谷核心区，建设贵遵—贵安大数据科创走廊。

从经济增速看，贵阳市经济增速连续6年位居全国省会城市第一。与国内楼市热门投资城市相比，从十年数据看，贵阳排名非常靠前，也可以看出来整个西南过去十年经济发展的相当快。

而影响房地产投资的另一个重要指标新增人口看，贵阳的表现就没有那么突出，应该说整个西南除了成都，各大城市表现都一般。总体而言西南城市，除了成都对全国人口的吸引力不足。

02

城市发展定位

贵阳市未来的发展构建“组团”式发展空间格局。

以主城区为服务核心，整合龙场、扎佐、久长和新场，绕大数据与实体经济深度融合，发展“智能+”、“科技+”类产业，打造全覆盖的智能化、网络化、数字化生产示范基地。

一个城市的发展上限在哪里，往往要看国家总体的功能定位。换句话说，你能走多快，是自己的本事，但是究竟能走多远，得由国家说了算。但国家对一个城市的定位是顺势而为的，有怎样的自然禀赋与现实地位，一般就会给出相匹配的功能定位。

国家对贵阳的城市定位是“贵州省省会、西南陆海新通道重要节点城市、国家内陆开放型经济试验区核心区、国家大数据综合实验区核心区、全国中高端消费品制造和贸易之城、全国生态文明示范城市”。

贵阳的发展战略为“三大一高”，即大生态、大数据、大开放和高品质。

03

城市规划

城市规划决定了一个城市未来的前景。

从空间布局上看要结合贵阳市的地形图，可以明显看出来贵阳就是大山里的城市，空间非常有限，除了西南部几乎都有阻隔。这也是贵阳老城区问题所在。

北部的山区，以生态经济为主，主要发展发向应该是向南。而从地形上，西南纵深较大，可用于发展的空间略好于东南。

2017年贵阳就提出了“南延北拓、东扩西连”的城市空间发展战略。贵阳市总体发展布局区域为“两带三心四区”。两带是东西向的城市功能发展带和南北向的产城融合经济发展带；三心为工业遗产文化中心、生态休闲心与生产性服务中心；四区就是城市四片区。

向东贵阳设立了双龙航空港经济区、综合保税区，并修建了贵龙大道等主干道连接龙里，为了将龙里划入贵阳的同城化范围共同发展。

向西主要开发贵安新区，串联清镇、平坝、安顺这一片，是贵州省地形最平坦开阔的区域，目前又是国家级新区，发展潜力巨大。贵阳与这片区域的同城化将提速推进，将来无疑会成为黔中经济区甚至全省最强劲最具有实力的地区。

往南主要是连接花溪区，开发建设大学城片区、青岩片区，并通过修建贵惠大道等同城化惠水片区，长远来看以后加强与长顺县共同发展也定是趋势！

北面自白云区往北，建有省内首个国家级高新技术开发区，是北面很有发展前景的一片重点区域。自高新区再往北为修文和扎佐这两个贵阳的北部卫星城，以后纳入贵阳的北部新城区已是大势所趋。

居中就是中心城区，包括云岩、南明、观山湖、白云甚至乌当区，这些片区有老有新，云岩区南明区较旧，观山湖区较新。中心城区会加快各区域各组团之间的基础设施的连接和完善，使各区域各组团连点成线，连片成面，共同发展。

04

对外交通规划

贵阳的城市定位中有建设国际陆海贸易新通道重要节点城市和综合交通枢纽城市。

基于此，贵阳很重视交通布局和设施建设。其以环城高速和环城快速铁路为依托，铁路、机场、公路客货运枢纽为支点，城市道路网络为基础，轨道交通、快速道路为骨干，构建全面开放的综合交通体系。2020 年形成“5 个铁路客运枢纽+4 个汽车客运枢纽”的 9 个客运枢纽格局，同时形成“五环十八射”骨干路网系统。

交通除了要形成“五环十八射”骨干路网系统外，还有航空对西南的辐射能力，高速公路新增8条、形成“一环十四射”铁路网、扩建港口疏通航道，打造贵阳至全国“8 小时交通圈”。

2022年，贵阳交通将出现“1小时都市圈”，全省高速公路网将形成以贵阳为中心，连接各市（州）行政中心 3 小时交通圈，周边息烽、开阳、瓮安、福泉等高速公路沿线城市为节点的 1 小时黔中核心经济圈。

05

市内交通规划

根据《贵阳市有轨电车线网规划》总体规划显示，构建以地铁、轻轨为骨架，有轨电车为加密，其他轨道为补充的城市轨道交通网络。

中心城区轨道交通线网由 5 条线构成，建成 6 条 BRT 通道，总长达 133.1 公里。贵阳市域及贵安新区有轨电车共 19 条，总里程约 586 公里，其中贵阳市域内总里程约517公里，站点数438个。

积极构建综合轨道交通网络，实现"铁路干线、市域 (城际)铁路、城市地铁(轻轨)、有轨电车"四网融合。　

06

其他优势

根据任泽平团队的研究，2019年度贵阳城市发展潜力综合指数为57.4，发展潜力排在第33名。

从城市发展期潜力百强城市分档来看，贵阳被划分为了二档城市，低于同属西南的蓉、渝、昆，排第四。

但是由于贵阳产业结构的特点，其对人才的吸引力在西南排名较高。据《2019年人才前景趋势大数据报告》显示，在2017年三季度至2018年四季度六个季度中，贵阳以7.17%的人才净流入率，入选全国中高端人才净流入率城市五强。其中2018年前三季度全国区域人才净流入率城市，贵阳入选排名前20强城市，位列第四名。

贵阳还有一个优势就是吸引年轻人，从城市年轻指数看，2017年排名第二，2018年力压深圳排名第一。


07

贵阳房地产市场

根据房天下公布数据，贵阳二手房7月参考均价9601元/㎡，在全国城市房价排名中居中。从2019年及2020年贵阳二手房价格数据看，贵阳二手房经历了一段时间下跌，逐步企稳。

从一手房看，纵观三年数据，应该说是一个量跌价升的过程，除了2019年年底传统淡季下跌放量外，基本也是价格、成交比较稳定的状态。

从全市房地产分布来看，新区价格较为坚挺，老区由于几个历史大盘的影响，价格普遍比较亲民。

贵阳老城区由于超级大盘的存在，导致天量供应，房价上涨较慢，我们来看看建筑面积排名贵阳第一大盘，全国第二大盘花果园。花果园是贵阳目前规模最大的城中村改造工程，占地面积400.2万平方米，建筑面积1830万平方米。

此外，贵阳还有全国排名第九的大盘中天未来方舟，占地面积953万平方米，建筑面积720万平方米。

经过总体分析可以看出，对于房产投资而言，贵阳市优劣势都比较明显的城市，优势在于价格低、人口年轻化、经济结构有亮点、经济增长速度较快；劣势在于人口流入优势不明显，城区大盘供应量大（全文完）