2018年，我第一次听说龙湖虹桥天街：当时某个陆家嘴金融界的朋友父母刚刚搬到大虹桥，会坐免费班车去龙湖虹桥天街的永辉超市购物。当时的印象是：这个商场应该挺好的，超市还提供免费购物班车（不过一般提供购物班车的，可能周围的人都不多）。

2019年，我第一次去这个商场，因为商场当时引入了奥特曼，搞线下见面会。这种对童年的浓浓回忆牵引我第一次去（奥特曼持续更新和迭代，对现在的小朋友也有巨大的吸引力，所以卡游后来才火爆起来）。那次的实地感受是：哇，人真多，用人山人海形容一点都不夸张。

最近我一周之内连续去了2次虹桥天街。近期的虹桥商务区之旅，让我产生了一个大大的问号：

4年时间，商场究竟发生了什么，龙湖是准备放弃这个商场了（还是这个商场本身打算自暴自弃了）？

这趟商务区商场之旅也让我对商务区的商业有了具体而简单的印象。

一、商场概况（来自于网络宣传）

1、龙湖虹桥天街，总体量25万平，包括购物中心A座、B座（中间用连廊相连）和独栋商业5座。位于上海市闵行区虹桥商务区（号称未来的长三角中心），靠近地铁2号线、10号线、17号线，是目前虹桥商务区体量最大的购物中心。

（3条地铁线，是不是有一种接近世纪汇的感觉？占尽交通优势的商场还有瑞安的虹桥天地。难道因为交通原因，几个商场还能产生同病相怜的战友情？）

2016年开业，开业初期招商率达到95%。（当时一定也有填铺的嫌疑，不过现在也有填铺的趋势——多走路、电商直播仓库、网吧，不知道目前的开业率能否突破60%？）

2、商场旁边就是龙湖在上海的办公室，包括龙湖地产、龙湖商业、龙湖共享办公一展空间都在此办公——此处应该有七宝宝龙城的身影，因为七宝宝龙城、中骏广场等几个商场，跟这个商场很类似，周围都有自己家的办公楼在。

（工作日提供了固定的办公人群，白领餐饮、商务餐饮照理应该不错，不过去实地看过之后发现，活得很好的餐饮都在B2楼，其他都在努力挣扎中，或许也是因为地产行业不景气的原因吧——不知道原因是不是跟当初的七宝宝龙城、现在的中骏广场一样）。

周围有英迪格酒店、凯悦嘉轩酒店、冠捷科技大厦、虹桥商务区公共事务大厦、上海富力环球中心（尚未完工，不知道会不会烂尾和保交楼）、诺亚财富中心（原新地中心）、虹桥万通中心、九星虹桥商务中心、丽宝乐园、虹桥天地、虹桥万科中心、虹桥汇、恒大虹桥国际（烂尾中，期待保交楼）等商务办公项目，也为这座商场和周围的商场提供了固定的人群与客流

（请不要寄希望太高，现实总是骨感+残酷的）。

龙湖虹桥天街周边5公里范围内，涉及到四个行政区，总计近200万常住居民，日80万虹桥枢纽旅客及年500万国家会展中心（上海）观展旅客都在辐射范围之内，同时项目周边多所国际学校及酒店也增强了客群的丰富度。

（不得不佩服写出这段话的人，一定是一个非常厉害的市场推广专家，画饼专家都达不到这样的高度）

3、目前虹桥商务区除龙湖虹桥天街外，还有瑞安虹桥天地、虹桥丽宝乐园、中骏广场等商场。根据近期的这次观察，目前几个商场都活得较为艰难。

二、个人感受（基于工作日的晚上+周末的下午和晚市实际观察）：

1、人确实不多，无论是工作日的晚上，还是周末。

工作日晚上：原计划依托龙湖的办公人群和周围的商务人群，工作日晚上应该有部分客流的。实际上，工作日晚上客人非常的少，除了几家餐饮有一定的客人之外，其他地方都当得起“冷清“这个词语。由于当晚我还去旁边的虹桥天地（瑞安的项目）转了一圈，两者的对比相对明显（虹桥天地的人要明显多不少）。

周末下午和晚市：怀着美好的幻想（比如有奥特曼线下见面会等）周末专门跑了一趟，可能由于商场无相关宣传和市场推广活动，相当冷清，无论是下午时间段，还是晚饭时间段，整体人流量都不大（停车场车辆也不多，跟丽宝乐园相比较）。

这里不得不说一句：商场的市场推广可能场地收入指标比较高，搞了好几个快闪店，大厅屏幕上不断播放广告，反而是中庭没有安排任何活动（越是没有人气的商场，不是更加应该使劲吆喝大家来吗？又没有人气，又不吆喝，是等着被淘汰吗？）。

2、空铺较多，填铺性质的商户比较多。

A馆因为稍微靠近诺亚财富中心，具有一定的办公人流，因此空铺相对较少，尤其是B2的餐饮楼层，基本满铺，但是各家生意就冷热不均了（对该楼层租户的扶持，商场做的比较少，基本上没有看到）。新能源汽车、KTV等出现在A馆（商场2家KTV），3楼、4楼出现了部分空铺；

B馆呈现除较多的空铺，甚至有个别片区，整个片区都是空铺，上了围挡，不知道是否能够尽快开业？B馆之前看过的主题街区，已经变成了直播仓库，后续估计可能改成商场的仓库，对外出租了。

此处擅自揣测商场的心思：因为空铺较多，无论怎么做市场推广，客人都不会有太多的消费，那干嘛花钱做市场推广呢？还不如什么都不做，省钱呢。（可惜，你不做宣传，没有人来，那商家没有生意，更加不会有好的商家来啊。）

3、对连廊的使用：

上次来商场，几乎每层的连廊都能够联通A馆和B馆。这次直接在3层搞了一个VIP中心。商场客人都不多，开设VIP中心的意义在什么地方？就像莘庄维璟印象城、世纪汇一样，人流没有多少的，VIP服务要做起来的，何必呢？

这次还发现了，在某一层搭建了每家亲子型商场都喜欢用的儿童游乐片区（钓鱼、挖沙等场地）。场地本身大小有限，拼命要安排种类（跟showay首位奥莱的思路一样——贪多嚼不烂），每个品种都相对局促。考虑到商场也就这点人，也就无所谓了（当天在该片区逗留了10分钟，总计3组家庭经过，1组咨询价格，2组实际体验）；

4、有号召力的租户较少、同质化租户较多：

现在商场遍地开，为什么工作日的晚上、大周末要在虹桥消费？还不是有比较吸引我的租户。结果，这个商场的租户，除了你没有听说过的，还是你没有怎么听说过的，要么就是各种分店开的起飞的，比如西贝、海底捞、很久以前羊肉串。

不过不说一句：同质化租户较多，虽然manner、星巴克、、tims、7分甜、coco等的总数量，没有办法跟莘庄维璟印象城、漕河泾印象城两大印力系选手PK的（印力好像对这些租户比较情有独钟），但是这个商场的茶饮、咖啡数量还是足够傲视商务区商场的。

5、关于会员：消费积分的提醒满场都是，也写的很明白。这一点需要点名表扬。


虽然虹桥天街在整个虹桥商务区的商场之中，不算最惨淡的。不过作为龙湖在上海的第一个商场，做成这样，只能用范大将军吐槽国足的话来说“脸面都不要了“。

不过随着这两天龙湖新的管理层的到位，或许这个商场即将迎来新生；又或许这仅仅是龙湖人员风暴的起点，这个商场需要远离。

随着地产行业的调整，未来商务区的商场究竟是持续衰败下去（如中骏广场，首位奥莱等），还是能够走出自己的商业模式（虹桥丽宝乐园），值得思考和期待。