继续城南板块分析，今天分析一下位于海峡会展中心附近的中发印象外滩。
中发印象外滩：备案名（水岸丽都城），地处仓山区潘墩路南侧与林浦路东侧交叉处。
地块规划
项目分五期，占地118450平方米(约178亩)，总建筑面积约50万平方米，由A、B两大地块组成，规划有28栋高层住宅。
一二期：作为一个独立地块，2015年2月备案，502套住宅
三期：底商配套住宅，2015年7月备案，379套
四五期：2017年到2020年，多次备案，共1666套。配建500套政府回购公共租赁房
分析：项目算的上是个大盘，从15年领证至今，持续周期长。社区无安置房等配套，对于目前楼市而言地块较纯粹，主要是存在政府回购公共租赁房。
土拍情况
2010年11月2日，中发拿下宗地2010-51号潘墩小区一期地块，成交价格14.5亿元，楼面价为5028元/平米。应配建500套公共租赁房（公共租赁房户型套内面积分别为40平方米、50平方米两种，所占比例各为50%），由市政府指定单位按3300元/平方米回购。
分析：10年拿地到15年才开始销售，到2020年还在领证销售。这是早期很多楼盘的写照，拿地早，不施工囤地，炒地皮。借助这10年房价暴涨，5000的楼面价，至今备案价到了24000，利润可以说是相当丰厚。
备案情况
一二三期，在15年拿证，目前都去化完毕。四五期，网签1450套，去化率87%。去化情况较好。
分析：楼盘在楼市火爆期领证，基本不用如何销售都达到了高去化，目前剩余的主要集中在最近领证的楼栋。
价格情况
楼盘从15年开始出售当时价格在16000元/㎡。2016年底已经卖到25000元/㎡，后来扶摇直上30000元/㎡。后来限价等政策出现价格也压制在24000元/㎡。
分析：楼盘从15年至今，经历了福州楼市的火爆与调控，在15年这边已经卖到16000，当时东二环也不过这个价格。后来经历火爆期直接逼近3w，后来政府调控限价出台价格回落到240000，基本也反应了福州这几年的楼市波动。在这一轮的涨幅中，楼面价不过5000开发商可谓赚的盆满钵满。
楼盘户型
楼盘户型较多，选几个分析一下。
88平米：三房两厅两卫，跟目前主流的户型基本相同
118平米：四房两厅两卫，方正户型，主要缺点在于入户直接穿堂。
128平米：四房两厅两卫，客卧设置在餐厅旁边，一言难尽。北面做了厨房，客餐厅无法真正南北通透。
区位情况
楼盘位于会展中心板块，旁边有江南CBD规划，以及配套了世纪金源购物中心。地铁4、6号线在附近设有站点，对以后的出行有较大帮助。总的来说区位尚可。
违规情况
1.说到中发印象外滩不得不提违规销售，由于土地拿的较早政府限价，备案均价在24000左右，但是周边闽江世纪城二手房28000左右，可见如果按备案价销售，性价比还算不错。开发商为了多赚钱，摇号前的认筹，人去楼空。然后走完摇号形式之后，开始捆绑车位，甚至要买楼王位置还要捆绑两个车位。只能说一句，5000楼面价，赚这么多了还不够吗？
2.楼盘超过了空军限高，楼盘有几栋由于影响飞机航道，而导致21-29层不能获得预售许可。不过楼盘21以下的都可以正常购买拿证。
3.交房出现地面下沉，楼体外立面贴的砖与地皮脱离，地下室车库漏水问题。目前定位沉降问题是因为楼盘建设2年属于正常现象。但是购买人的心里肯定不舒服。
开发商
开发商：福州中发房地产开发有限公司，由福建德兴集团、福建金港投资有限公司创建。老板长乐人，中发在福州楼盘不多，属于小开发商。看了一下12345的投诉，发现不少投诉公司拖欠佣金等情况。只能说在个开发商问题多多。
楼盘总结
楼盘说新也算新，说老也算老，10年拿的地，目前还没卖完。在楼面价5000的情况下，备案价24000，如果老老实实按备案价销售，性价比算不错。可惜开发商不会嫌钱多，顶风作案，走形式摇号，捆绑车位加价，捆绑一个还不够有的还要两个。加上交房的情况不尽人意，开发商个人作风也有较大问题，性价比只能算一般。
题外话：中发开发商了解的不是很多，感觉这个企业问题多多，有了解的来分享一下。
