风向标
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南通恒大海上威尼斯自从2012年开盘以来一直是环上海带投资客关注的焦点，新闻和媒体上所说的首日开盘火爆、规划功能逆天、下一个蓝色海湾、下一个海南度假区的说法，到底是真是假，对于投资客关心的问题，到底有什么样的解答呢，我们今天就来对这个热门项目做一下详细测评。
项目综评
地段：恒大海上威尼斯位于长江入海口上海市崇明岛的北岸，启东市圆陀角风景区，与上海隔江相望。距浦东直线距离50公里，距浦东机场直线距离60公里。
内部配套：健康中心、运动中心、羽毛球中心、网球中心、娱乐中心、儿童中心。
医院：启东市第四人民医院、社区诊所/同济大药房。
学区：圆陀角小学、北大学园幼儿园，规划建设高中1所、初中1所、小学1所、幼儿园5所，幼儿园每所设置12班，目前一二期小高层区域的恒大苏国外启迪国际幼儿园和苏州国际外语学校（小学）已经开学，启迪外国语学校的初中高中正在火热招生中。
生活配套：麦客隆超市、商业中心、美食街、启东农商银行，区域内有8.5万方的五星海景酒店、5.6万方的国际会议中心、2.6万方娱乐中心圣马可演艺中心、1.4万方乐世界儿童王国，以及缤纷商业广场、万象美食街等，还有长三角极奢华的五国温泉小镇、恒大童世界水乐园等。
交通情况：从上海驾车到恒大海上威尼斯出行时间约为120-150分钟，未来从浦东到启东的通行，在北沿江高铁建成后，从浦东直通启东需25分钟。免费看房车：江湾体育场(地铁10号线江湾体育场站1号口、国和路与政衷路交汇处)；上海科技馆西侧世纪广场停车场(地铁2号线7、8号口)。自驾全程约98公里：上海翔殷隧道—长江隧桥—崇启大桥—启东南出口—沿江公路—恒大海上威尼斯
周边规划：恒大威尼斯自成商业生态，但是社区互联网医院仍在规划中。
适合人群：养老人群、有长期异地度假习惯的人群、跟海南养老度假社区有大部分用户重叠（但是又认为海南市区包括周边配套不够现代化的人群）。
户型建议：目前来看55平亲海高层一室一厅一户性价比最高，但是这种养老地产还是按需购入。
性价比：★★
综合评价：按需选择，不属于推荐型楼盘，建议长三角地区养老地产投资者入手，有车的也还行，但是不建议普通投资者（无养老需求）的入手。
基本情况
恒大海上威尼斯是由世界500强企业集团恒大集团旗下恒大旅游集团打造。恒大海上威尼斯坐落于南通启东，三面环海。广告语上的介绍是以意大利威尼斯水城设计理念规划，40座名桥贯穿119万平方米内海水域，亲海私宅、观海豪邸、伴海洋房构筑58座居住岛屿。
目前恒大海上威尼斯碧海银沙、十大配套（海景度假酒店、国际会议中心、健康中心、运动中心、羽毛球中心、网球中心、圣马可演艺中心、乐世界儿童王国、商业中心、饮食中心）、五国温泉小镇等均已实景运营。
从客群方面来看，项目辐射客群包括上海刚需外溢人群、上海退休人口、当地改善性居民、国内投资客甚至是香港，澳门和台湾的富有人士等多种类型客群。
周边规划
【直线距离vs实际距离】
恒大海上威尼斯位于长江入海口上海市崇明岛的北岸，启东市圆陀角风景区，与上海隔江相望。“距浦东直线距离50公里，距浦东机场直线距离60公里，是上海庞大人口红利外溢的直接受益者”，这都是在广告中出现的slogan，那我们就来看看到底这个广告语的水分有多大。
从上海驾车到恒大海上威尼斯出行时间约为120分钟，未来从浦东到启东的通行，在北沿江高铁建成后，从浦东直通启东仅需25分钟。
大家可以通过地图上看到这个地理位置针对上海包括环沪带其实都有其意义所在。南通在接下来的长三角一体化规划中区位优势明显，隔江与上海及苏南地区相依，现在拥有苏通大桥和崇启大桥两条过江大桥连接未来将会拥有通沪铁路跨长江大桥。
在长三角城市群规划中，南通与无锡、宁波同被规划为II型大城市，且受益于苏通大桥、崇启大桥的建成，沪通铁路的建设，南通与上海联系将更加紧密。进一步缩小区域范围来看，项目所在县级市是启东市，与上海直接接壤，是上海外溢的直接受益者。
【规划中的未来效应】
而除了自驾之外，我们可以再来看看公共交通路线：
1）在规划中的北沿江高铁
2)公共交通方面
随着上海第三机场选址的敲定，恒大海上威尼斯的交通网络圈不断向外扩张。更有海岸旅游巴士，全天链接上海。项目在上海13个点位全天候设有往返大巴，方便自在往返。
别被楼盘的环境所吸引，一定要看班车情况，特别是上海地区的，班车现在看来是免费的午餐，年轻人群一定要注意，第一是否有空长期往返居住？偏僻地段是否符合你的偏好？你会反复在同一个地方度假么？长时间不住人的房子霉味重么，老年人更要注意自己的身体状况，到时候叫天天不应叫地地不灵了。
购房雷点
在这里想清楚再买恒大威尼斯的房子，特别是老年朋友，容易上当的点：故意避开签订意向书（意向书可以退定金）以无理由退房的幌子要求签楼宇认购书和无理由退房承诺书。这样在签订合同前就没有一个后悔的缓冲期，自然定金是不能退的。记住无论销售员怎么承诺，只能付意向金。
楼盘一期已经有二手抛盘，现在两期还在等期房，入手房产的朋友们一定要想到：等多年以后空置率高，抛盘量肯定大的惊人。所以有升值需求的朋友们可以缓一缓了，再次提醒！养老地产和旅游地产偏好人群才比较推荐考虑。而且大家需要注意的几个点再次重申：
第一要付意向金；第二不能付定金；第三要签意向金合同不能签楼宇认购书和无理由退房承诺书，在现场有许多人忽悠你的头脑容易发热。
退房千万不能走无理由退房的程序、要赶在签正式合同前退，更不能付首付，付的越多损失的越多。
楼盘实况
近期开盘的楼盘为949、749、783、788、787、778六栋，大多位于五期瞰海组团。均为期房。
面积：51 ~140㎡
均价：公寓10800元/㎡，叠墅18000元/㎡
首付：24万
体量：4000户
车位：1：1
交房时间：最早是778，2020年10月
车位总数：46803个
物 业 费：高层及小高层1.90元/月/平米；洋房2.90元/月/平米
户型实评
1）949#、783#楼栋
二单元8号是最大的户型，但是对于养老地产其实100平以上的房子偏大，属于不太建议的户型，而且二单元的5和8型是边套，尤其是5号的户型，可能不如6号7号方正。但是6号7号的阳台采光或者说视野未必有边套来的好。6号7号的优势是3间朝南。大家户型可以根据自己需求来选。
一单元1号是最大的户型，同样100平以上的房子偏大，而且一单元的1和4型是边套，1号户型是跟二单元的边套8号一模一样的，4号跟二单元的5号是一样的。2号3号，同上面的6号7号，阳台采光或者说视野未必有边套来的好，但是2号3号3间均朝南。还有一个问题，就是6号7号和2号3号是一样的，跟邻居的卧室只有一墙之隔，可能会有隔音的问题。大家户型可以根据自己需求来选。
2）749#
749#有5个户型，这里出现了4号户型，同时具备了采光、户型方正的优点，而且养老地产的话不需要太大，除非是人多的情况，要不然一室一厅一户就可以既享受到社区的便利和养老地产的配套，也不用投入很多资金，所以是最热门户型。
3）778#
同样778#的4号户型也是小户型，这里1号和2号是客厅靠背，但是2号和3号是卧室靠背，所以这个时候1号比2号可能噪音问题会好很多。5号户型有半个房子躲在4号后面，其实不算特别有优势。
同样778#的7号户型也是小户型，这里9号和10号是客厅靠背，但是8号和9号是卧室靠背，所以这个时候10号比9号可能噪音问题会好很多。6号户型有半个房子躲在7号后面，其实不算特别有优势。
4）787#、788#
这里两栋楼的户型同949#、783#楼栋。
价格实评
从项目销售价格来看，前期各类配套尚处于规划建造时，项目销售价格较为平稳，涨幅不大，但随着各种海边配套的实景的呈现以及各类配套的相继落成，项目成交价格上涨明显，整体价值逐渐凸显。从另一个角度来看，在上海楼价不断攀升，加之一系列限购限贷政策之下，外溢效应带动环沪区域楼价上涨，毕竟这个商业住房并不用购房资格。当前，恒大海上威尼斯高层均价为10800元/平米，同时具备强势景观资源，与其他环沪区域相比，仍处于价值洼地。但是综合养老地产的定位，不建议刚需购房群或者资金不够灵活的投机客入手。
销售实况
预期2020年10月份会有一批交房。不过从项目销售情况来看，应该是不需要担心买不到房的，这个小区不需要购房资格，所以真要买也不需要太着急，还是有时间可以多比较，多斟酌。
从南通市各在售项目表现来看，恒大海上威尼斯项目稳居销售榜单前三，其中多年遥遥领先于其他项目位居榜首，鉴于江浙区域内最近环沪带旅游地产的热销，销售情况将会持续看好一段时间。
