京基百纳(沉寂6年，京基商业新作今年开？)

京基，在深圳深耕30多年，凭借京基100大厦带来的荣耀，在深圳混得风生水起。

2012年，京基一口气拿下了深圳五大旧改项目，其中包含罗湖水贝村旧改项目。京基也一举成为深圳最大旧改运营商之一。

10年过去，水贝村旧改已至尾声，总建面约56万㎡的京基水贝城市广场，一期京基水贝洪湖苑已于2020年售罄，二期京基水贝时代广场公寓于近期迎来交付，三期住宅也于去年获批预售。

其中，项目自带的约9.5万㎡集中商业，网传今年年内开业。而这也是时隔6年，继京基KKONE购物中心后京基的又一新商业项目。

那么，楼盘买卖已近尾声之时，京基水贝城市广场的商业项目又是何情况呢？5月17日，笔者来到现场，实地探访了项目情况。

被黄金珠宝包围的项目

身价过亿的老板大有人在

区位交通

京基水贝城市广场位于罗湖区文锦北路与水贝二路交汇处，以项目为中心，周边有地铁3号线和7号线，临近地铁口有3号线水贝站和7号线洪湖站与田贝站。

从交通方面来看，通过地铁可以连接多个片区，较为方便。

人口及购买力

除项目本身包含的住宅公寓外，周边有贝丽花园、新港鸿花园、田苑小区等多个住宅聚居区。

根据链家网查询的数据，项目周边房价较低的洪湖东岸参考均价达到5.44万元/㎡，多个在售房源参考均价接近10万/㎡，京基水贝城市广场房源参考均价更是达到11.8万/㎡。

另外，周边在租房源租金也不低。

理论上来讲，住在周边的居民消费力都不低。

另外，项目对面就是洪湖公园，中间通过人行天桥连通。作为深圳有名的景点，也吸引了不少人前来游玩。这些人也将是潜在的消费客群。

商业

项目附近3公里内的集中商业有三处，IBC MALL、喜荟城购物中心以及布吉万象汇。

相对而言，布吉万象汇对周边人口的吸聚能力是最强的，京基水贝城市广场的商业项目问世后，首先要面对的是来自布吉万象汇的压力。

产业

在水贝村存在着很多隐藏富豪，说不定提着黑袋子走在大马路上的人就是身价不低的老板。

有句话叫“中国珠宝看深圳，深圳珠宝看罗湖，罗湖珠宝看水贝”。水贝最有名的就是黄金珠宝产业，全国80%的黄金珠宝交易都在这里完成。

据金融界消息，一年来，有近1500个水贝黄金市场的商家入驻淘宝，有的商家通过销售黄金饰品，半年销售额就破亿元。短短一年时间，这些商家累计销售规模达到数十亿元。

同时，根据罗湖区产业发展“十四五”规划，水贝片区将打造全国珠宝时尚产业总部，城市更新面积超过450万㎡，将拥有超3800家珠宝企业，超2400个珠宝品牌入驻。

这意味着，水贝黄金珠宝产业规模将进一步扩大，会为水贝带来更多人口。

从区位、产业发展等方面来看，该片区域对商业发展是有利好的。

9.5万㎡大型商业

案名还没确定

品牌还没影

根据规划，项目商业部分由地上部分及地下部分组成，地上部分商业有四层，面积约为6.5万㎡，地下部分有一层商业（项目3期地下二层有部分商业），面积约为3万㎡。总面积约9.5万㎡。

5月17日，笔者到达现场时，发现项目商业部分已整体建好。

具体来看，项目三期外围部分区域还堆着一些土石。当天有挖机正在该区域施工，估计很快就能清除。

除此之外，整个项目大部分区域外围道路以及商业外立面都已建好。

另外，从现场可以看到，项目二期、三期中间通过连廊将商业连接起来。

内部由于是施工区，无法进去，只能通过一些施工人员进出口看到一点内部情况。

从内部施工情况来看，通风系统基本已安装完成，只等最后装修。同时从项目二期一楼商业显现出来的情况来看，预计动线是一条直线，会比较好逛。

当天在现场，还看到有施工人员正在商场门口阶梯处安装灯饰，以此来看，项目预计已在进行收尾处理。

笔者通过多方查证，项目目前还没有品牌曝光出来，案名也只是说是KK系商业，还没有具体名称。只有一些卖房信息上说明该商业会比京基已开业的KKMALL、KKONE要更好。

但以现在的进度来看，原计划在今年下半年开业的京基水贝城市广场商业部分今年能否顺利开业还是一个问题。

6年后的新作

是珠宝交易中心还是KKMALL的翻版？

2006年，京基通过收购深圳铜锣湾百货广场进军商业地产。16年过去，京基在运营的购物中心仅有4个，分别为南山京基百纳广场（2008年）、KKMALL（2010年）、沙井京基百纳广场（2013年）、KKONE（2016年）。

商业扩张速度缓慢。

2015年，京基“二代”陈家俊上位分管商业版块，并在2018年表示，花10年时间在深圳运营20个商业项目，但商业版图还未开始实行，陈家俊就离开京基百纳商业。

从某种程度上来说，商业对京基而言更像是推高房价的附属品。

就算是目前京基做得较好的KKMALL和KKONE，看起来也在慢慢躺平。

KKMALL开业至今已有12年，是深圳较早开发的商业项目。数据显示，2019年至2021年，KKMALL的销售额分别为22亿、20亿、23.8亿。

销售业绩不如比KKMALL早两年开业的深圳益田假日广场，也被后开业的海雅缤纷城、深圳万象天地、壹方城、OneAvenue卓悦中心等超越。

另外，据独角Mall不完全统计，今年以来，KKMALL新开门店仅有一家——楚先笙武汉热干面。

京基的另一商业项目KKONE，开业已有6年，2019年至2021年，KKONE销售额分别为13亿、12亿、14亿。

该项目今年以来新开门店为两家——巧格格、茉莉奶白。

以京基目前的运营能力来看，新的商业项目想要做到比KKMALL、KKONE更好，难度不小。

当然，也不能排除该项目可能成为以黄金珠宝为主题的购物中心，毕竟水贝黄金珠宝产业发展很发达，有着完善的供应链条，同时又是政府大力扶持的重要产业，在这里招黄金珠宝品牌，有一定优势。

最终项目能够以什么样的姿态呈现出来，还需要看后续官方动态。

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