光谷东（光谷中心城）应该比关山贵吗？如果去年这个时候问，毫无疑问可以回答
应该
但今年无论是市场成交还是预期都很难给我们肯定的答案
作为官方钦点的光谷中心，光谷中心城的房价，理论上应该是区域最高值
从2017~2021年，短短4年，光谷中心城完成从房价1.6万到地价2万的跨越
去年，当中心城地王被锁定在2万+
临近新地王的楼盘马上就宣布封盘，并取消了所有折扣
光谷东的二手房集体调高挂牌价
油门已踩到底，大家只等着新项目推出，正式完成房价超越关山的历史性一刻
但车貌似是超了，也冲出了车道
01
整个光谷的次地王，楼面价达到20330元/平。
这个项目上月28号开盘，带装修备案均价约31000元/平，实际折后均价大概29000。
开发商一共推出275套房源，对外宣称首日去化10%。实际上，首开近1个月后（截止6月24日），在房管局官网上显示的备案套数仅为1。
以前卖不好，还有网签延迟的理由可以扯，但现在基本上做到同步备案，所以......你大概能看出最真实的市场情况。
紧随其后的地王本王，楼面价达到20799元。
他这个月拿了预售证。
备案价基本一样，卖得怎么样呢？
官方说法是，还没开盘。
奇怪的是，没开盘居然有成交，而且比二大王多卖了2套。
从备案价看，光谷中心城的房价超越关山，已经实现了。
然而，市场却扎扎实实泼了一盆冷水。
至少现阶段，市场不认同这里3万+的房价。
客观说，不是产品做的不好。
从他们呈现的效果看，产品力都还是相当不错的。
唯一的问题，地段。
你也甭说光谷中心城未来有多美好，你的产品打造得有多高端，请了多少大师/知名设计所，精装修砸了多少成本，用了多少大牌家居建材，在3万的价格面前，都说服不了购房者掏钱。
说白了，目前市场对光谷中心城的价值判断，你不值3万。
02
关山，依然是当下光谷中心城很难触碰的高度。
迟迟不肯开盘的神盘——中建XX之星，对外报价已经超过3万，但从市场反馈看，接受度远远超过中心城。
意外的是，客户说服自己的理由是，连中心城都卖到3万了，关山3万很贵吗？
目前，整个大关山板块在售项目并不多，价格跨度比较大，从2.4~3.5万都有。
值得注意的是，这几个项目在鲁磨路，在民族大道，在南湖大道，也有靠近雄楚高架，其实都不算关山大道正统出身。
但从市场反馈看，还能保持有正常的销售流速，至少......有自访客户。
如果跟这一批泛关山项目对比，光谷中心城现在对于27000价位的接受度，都比较困难。
地价突破2万之前，光谷东两个前地王，目前带装修均价都在27000左右。其中一个项目幸亏去年提前抢卖了一次，去化40%货值，从今年情况看，去化速度也不快。
所以这个月，开发商不得不祭出大招。
一个把底价干到2.5万，另外一个直接干到2.3万。
哪怕有新地王站岗，依然没能给两个前地王撑起足够的市场空间，还是要放低姿态。
我们再看看，市场上其他项目都是什么价位。
恺德光谷熙园，地王隔壁，23000；光谷鼎正悦府，21000；
光谷创新天地，22000；光谷龙山湖，22000；新希望锦粼九里，18000……
还有个之前一直不对外销售的广电光谷家，也要开始卖了，价格也就18600。
市场主流声音对于光谷中心城价值的判断，就是22000左右封顶，最多算是改善有余，远远达不到高端或者豪宅的地步。
高层住宅内卷就算了，更可怕的是还要面对同区域内叠拼的降维打击。
叠拼都只卖26000，这还不算折扣，你说高层住宅卖27000甚至30000，有多少说服力？
所以光谷中心城比关山贵，还那么理所当然吗？
03
好，这个问题如果问我——
会非常肯定地回答，中心城应该比关山贵。
哪怕现在中心城是这样的局面，哪怕从今年3月开始，中心城就比武汉市区先凉，依然坚持这个观点。
房地产无论你从什么维度分析，一个区域的规划和定位能级，才是决定他价值上限的根本逻辑。
市场能接受2.5万+的泛关山，甚至能接受3万+的正关山，为什么？
无非认为这个地方成熟，配套相对完善。
那么请问一个问题，关山为什么成熟？
答案其实只有一个，他发展得更早，离武昌核心区更近。
从街道口一路往东，一直到关山，都是连续的城市界面。
这是城市摊大饼最常见的现象，是武汉对光谷早期定位的直观映射。
在2011年之前，光谷是什么？
武汉四大副城之一，换句话说，光谷和四新和后湖和杨春湖，根本就是一个级别。
那作为城市副城，傍主城区大腿，不是很正常么。
但从2011年，光谷中心城概念提出，实际上光谷发展已经进入3.0时代。
从光谷1.0到2.0再到3.0，不是简单地发展中心从鲁巷到关山再到光谷五路的偏移，而是整个光谷的定位，发展根本性逆转。
从3.0时代开始，光谷要【独立成城】。
最早接受并理解这个讯息的开发商是保利，2014年左右他们提了一个当时看很莫名其妙地概念，北上广光。
其实就是这个意思。
从光谷中心城建成那一天开始，光谷可以脱离武汉独立存在。你明白这个意思吗？
从生老病死，到上学到就业，再到娱乐休闲......光谷不再需要蹭武昌洪山的资源。
04
在1.0和2.0时代，光谷主要还是在3环内发展，本质上还是武昌城市化扩张的延伸。
光谷的起点，鲁巷邮科院，现在看来，妥妥的武昌2.5环区位。
哪怕是到今天，三环内的光谷，依然符合武昌的房价梯度。
从街道口到光谷三环，房价从28000降到24000。
你挨着东湖南湖，占着湖景资源，那还可以再贵点，但总体趋势不变。
如果继续这么发展下去，光谷南也好，光谷中心城也罢，他们所处的城市空间，无非就是加强版的白沙洲或者吴家山。
当光谷进入3.0时代，一切都变了。
以光谷中心城为新核心的光谷，是武汉的四大副城之一。
光谷是要跳出武汉主城架构内，独立成城的。
还有，在省一级的规划中，光谷还将承担更大的责任——光谷科创大走廊。这个规划，我们之前已经说过很多次。
城市发展，做大做强，代管、合并这样的城市竞争玩法已经过时了，城市群/都市圈模式才是现在的王道。
大的有长三角一体化、粤港澳大湾区、京津冀协同发展等规划，小的有成渝都市圈、中原城市群等。
武汉也曾经推进过“1+8”城市圈，可惜力有未逮，效果不显，逐渐也不怎么提了。后来算是悟出来了，大而全的“摊饼”是不行的，只能以点破面，于是有了“武鄂黄黄”一体化。
科创大走廊，可以说是“武鄂黄黄”的具体实践。光谷，未来可能还是“武鄂黄黄”一体化的城市圈核心。
独立成城，城市圈核心，自然意味着独立的城市运营体系，独立的价值体系。
从这个角度说，光谷中心城比关山贵，绝对是应该的。
你说，武汉主城区价格天花板是5万，光谷的中心哪怕能级稍弱，卖个3万或者4万，总还是合理的吧。
“超车未遂”，不仅仅是因为遭遇行情的“弯道”，更多还是因为“动力不足”，本身就不具备超车的能力。
现在光谷中心城还不够“独立”，没有拉起的城市框架，自然逃不开被大家纳入到武昌的价值梯度内去衡量。
一脚油门，就想从22000跨越到27000甚至30000，太过于急功近利了。
05
从27000到22000之间，5000的差价，表面上反映的是目前光谷中心城和关山之间配套成熟度的差距，更深层的，是对于光谷中心城城市定位，普遍的认知分歧。
说实话，武汉人，没见过城市造一个新区，然后房价还比主城区贵。
像郑州，均价跟武汉差不多，但人家北龙湖可以卖8万，跟中原区离得十万八千里；
像成都，均价比武汉略低，但在麓湖可以干1个多亿的别墅；
光谷中心城唯一的问题，从2020年开始，割韭菜的速度，略快。快得超出市场正常认知提升的节奏，远远超过配套和产业落地的速度。
2016年，上一轮行情启动，到2018年市场进入最癫狂的时期，光谷中心城都表现得相当克制。
2020年，画风突变。
光谷中心城新地王，楼面价大道了约15778元/平，追平了关山地王。
要知道，当时的关山地王已经稳坐光谷地王的宝座长达4年之久。
一口气追了4年！
光谷中心城地价第一次赶上关山，也开启了潘多拉的魔盒。
2021年，中心城恨不得把油门踩进油箱里，连续出现破2万的地王，直接把关山甩在身后。
不克制的后果，大家都看到了。
楼市的突飞猛进，透支了前几年积攒的红利，无论是产业、人口、城建，完全吃干抹净。
在中心城工作的人，不得已远走白沙洲、汉阳去买房。
当行情转冷，所谓的超车，不仅仅是遇到了弯道，还是个大下坡路。
也好，就让光谷中心城进入蛰伏期，一切都还来得及。趁着这个时间，好好沉淀。先降档，再想着超车。
06
最后，纯粹有感而发。
跟光谷中心城很多开发商交流过，他们对区域未来发展，充满信心。
光谷各种利好，各种规划，可以说手到擒来。
但唯一他们极少谈的，甚至从来没有一个人和我深入谈过的是，光谷人。
光谷再强，预期再牛逼，最终也是光谷人来买房。但很遗憾，没有一个人深入分析过光谷人。
如果你问，他们就会告诉你，是华为、小米的高管买我们房子。
小米有多少高管啊？
够你们这么多地王分不？
认识的所谓【光谷人】，即便抛开纯土著，至少都有四类。
· 第一代光谷人，2000年之前就扎根光谷。
但22年之后，他们要么退休，要么移民，认识的，没有一个人还留在光谷。
他们为啥不在光谷养老？
有人分析过吗？
·第二代光谷人，2000~2008年来光谷的。
跟我差不多一代人，经历过关山1000多块钱的时代，也经历2008年光谷获批国家级新区的超级颠覆，本质上他们是吃到光谷红利最大的一代。
但如今，他们也在逃离。
不是因为别的，而是孩子要上中学，光谷的教育质量，实在让他们无法忍受。
去洪山甚至武昌、汉口买学区房，是他们普遍的基操。
·第三代光谷人，2008~2017年；
·第四代光谷人，2017年之后进入光谷；
这一代光谷人，要么从一线城市回流，要么有留学背景，整体的国际视野，对好房子的认知，对生活质量的要求，都远远不是前三代光谷人的水准。
光谷，又有能匹配他们的房子吗？
从刚需到改善，再到动不动500多万一套。光谷要支撑这个价格体系，需要做的很多很多。
他需要这个板块的持续发力，向着世界级新区跳跃，也离不开开发商们，真正尊重这片土地，尊重这片土地上生活的人们。
