就在上周，小编被揭叔派出去跑盘，不仅是小编，团队乐神、哈哈嘉也“惨遭”分配 ，揭叔对自己也比较狠，本周又把自己放逐环京之？？，我先卖个关子，因为近期揭叔将出文章，敬请关注。

天宫院地处南六环外，整个区域的崛起除了依靠地铁4号线首站，还有2016年的房价涨势。目前区域单价处在较高水平，很难说房价是否被透支。但是，从跑盘现场感受来说，住宅为主的天宫院，还是贴着刚需的标签，且房价从180万-650万都有涉及。

天宫院附近有何亮点？

1天宫院一带对刚需极其友好

天宫院目前没有新房供应，在售项目大多拼商业产品。也就是说，目前住房市场已相对饱和，二手房比较成熟。而且这些二手房项目，无论是单价还是户型，也都向着小户型的一居室或者二居室靠拢，即便存在三居和四居，也大多是以面积小著称。

低总价、小户型，所以，对刚需来说，这里的选择面更多更广。关于这点，小编一会给大家好好聊聊。

2区域交通单一，地铁首站压力小

天宫院是地铁4号线的首站，有个段子：

地铁4号线早高峰的拥挤早已名声在外，吓得小编早上6点半就坐上地铁，目的就是为了躲开可怕的人群，当然也错过了拥挤的盛况。不过，天宫院站也好，生物医药基地站也好，首站的好处还是有的，起码有座。能站住脚这事在地铁4号线某些站点面前，显得尤为弥足珍贵。而首站的优势也体现在房价上，虽然天宫院处于南六环开外，可这里的房价竟能叫板五环高米店地铁口附近，不知“首站”功能贡献多少力量。

除了地铁外，天宫院还守着京开高速，各个小区也几乎在高速的2公里覆盖内，因此上高速还是比较便捷的，这一点让人欣慰，可还是有粉丝忍不住吐槽：早上7点出门，京开转2环，百度地图红的让人绝望。

3“打架”的商业街们

天宫院附近的商业分布，比较有意思，可谓是明争暗斗。

目前，较为成熟的商业应属龙湖时代天街，它的特点：业态丰富，入驻商家多样，几乎涵盖了所有的消费需求；属于地铁上盖，这一优势也使这座商业街吸引了更丰富的人群，服务圈也得以扩大。当然，目前，天街停车难的问题也是一大痛点。

有了这么完善的商业体系在前，住总万科橙也不示弱，打造的五期产品主攻商业，包括一路之隔的鑫苑鑫都会，也都想做出自己的商业体系。

较于天街的商业体系，住总万科橙和鑫苑的商业更倾向于住宅底商性质，不论是规模还是影响力，都逊于天街。现场踩盘还发现，天街商业街在地铁上盖附近引客比较成功，但在东侧的住宅区域，其底商的营业一般般。据某小吃店店主透露：住宅地下的商业营业额比商场附近的一天少个1500左右，主要是客流量太少。这也给一些想要投资商铺的粉丝提了个醒：地段很重要。

接着向南走，就可以看见天宫院凯德mall。

据了解，距离地铁天宫院站约400米。面积达20万方的天宫院凯德mall已经完成施工，现处于内部装修阶段，预计今年10月份左右营业。

目前北京已有太阳宫凯德mall、望京凯德mall两座成熟运营的先例，而今，天宫院这座凯德mall能覆盖15公里以内近百万的消费群里，消费方式也进行了多处提升，说白了，就是逼格更好了。

凯德mall和龙湖天街，作为政府规划的天宫院商圈的成型，势必会对天宫院的区域价值得到进一步的提升，当然，最直观的还是房价。可以预见，商圈附近的房价即将不声不响的走高。（友情提示：投资商业风险巨大，不要轻易尝试。）

细说房子

前文已经提到，天宫院附近新房无，二手房比较丰富。而这些二手房也大多临近地铁。

结合以上表格，小编整理了天宫院附近的二手房小区的单价和房源情况。

在这里，小编把重点跑的三个盘给大家做简单介绍。

1住总万科橙

产品及价格：60-94平一居室、两居室、三居室（有人将三居室改造成四居室）单价在4.7万-4.9万/平

就这个价位，可以多比较一下龙源时代天街和鑫苑的小区，产品各有优缺。

亮点：

1：该项目是2015年修建的小区，物业是万科的物业，服务好，以至于小编溜进去的时候还被盘问了几句。

2：从户型和总价上在迎合刚需客群的需求。据中介介绍，近期带看或者成交的客户大多看的是78平左右的两居室，户型南北通透，价格多在380万左右。

3：小区附近 设有天宫院学费第一贵的双语幼儿园，还有最好的小学— —育才学校大兴分校小学部。

2新源时代

产品及价格：50-100平一居室、两居室、三居室，单价3.6万/平。

回迁房。

亮点：

1：小区东临京开高速，小编站在小区的东侧可以明显感觉得到车流，因此，小区东侧的户型会在居住品质上不如西侧，想要削弱其影响可以在装修时用点好的材料。

2：小区民风彪悍，物业环境较差。这种小区来去自如，因为几乎没有物业管理，园区内垃圾堆放、环境治理都是一团糟，被隔壁万科吊打也不是没理由。这里不存在改善，妥妥的刚需。

3保利春天里

产品及价格：80-150平，两居室、三居室、四居室、五居室，单价4.3万/平

兄弟项目：保利首开熙悦春天，主打刚需。

亮点：

1：守着地铁口，首站有座。

2：目前商业匮乏，但一路之隔的天宫院凯德MALL，开业后，商业消费可得到部分改观。

3：户型面积区间拉大，属于天宫院区域内少有的刚改、改善产品，其中3+1户型，刚需二孩必备户型。

4：而与之相邻的兄弟项目保利首开熙悦春天，则主打70-97平的两居和三居，刚好与保利春天里形成产品互补，给了人们更多选择。

佳爷有话说

有粉丝说天宫院只适合刚需居住，不适合改善投资，因为这里房价被地铁、商圈严重透支，未来上浮渠道狭窄。您怎么看？