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1、提问：京爷，你好！望京地区，总预算750w，二手，二房，刚需。请推荐合适购买的小区名称？现在出手行吗？
回答：你好，750万的预算，两居的话，基本上就是2000年左右的小区了。这里面分为有学区类和无学区类：有学区，指得是陈经纶相关学区房，比如利泽西园、望馨花园、南湖东园二区，升值性都还可以，相对来说利泽西园（地铁方便一些）、望馨花园学区稳一些，且为一贯制；而非学区类，可以选择第一梯队的望京花园，主要是管理尚可、人员素质高一些，然后再考虑其他老小区，比如望京新城，南湖各种园、望京西园等。目前来看，成交量相对小一些，可以稍微观望一下。当然短期有学区需求的话，有合适的可以入手，因为目前来看朝阳还是单校，算是一个小小的利好。建议看看星球内部资料《北京楼市冷暖监测》，每周公布。
2、提问：京爷，最近市场热度如何？
回答：你好，我做的最新独家市场指数出炉，显示二手房楼市应该要进入一个新阶段了，也就是短期大市场会凉一些。但建议大家更要关注未来房产走势，包括宏观和一线情况，窗口永远给有准备的人准备。当然学区市场可能会表现不一样，比如西城广外、东城、朝阳部分学区房。建议看看星球内部资料《北京楼市冷暖监测》，每周公布。
3、提问：京爷您好，五环或六环内，现在投资2居室，5-6年投资周期有建议的区域及小区吗？预算600-800，投资升值考虑。另外，为什么网上都推荐望京、双井、朝青？尤其是推荐望京的最多，现在望京是不是涨的太多了，不建议入手了？如果望京还可以入手，是不是建议再提高一点预算？望京花园西区 慧谷时空 望京名苑 望京新城 金隅丽港城 如果再提高预算的话，宝星国际怎么样？兴隆家园怎么样，22号线24年左右开通会有利好吗？
回答：首先，对于第一个问题，我的观点是：纯投资二手房可以暂时观望，看看市场走势。建议的区域及小区，我昨天回答了一个，你可以翻看一下。为什么网上都推荐望京、双井、朝青，很简单，地段好，购买力和购买人数都突出。其实长远来看，纯投资，看中稳健和安全，就得看热点区域，不要想着找一个别人不怎么推的板块，以为可以捡漏，其实这类板块和房子反而风险大。纯投资，望京可以观望，目前成交量不大。望京，这几个小区中，望京花园、望京新城升值性还可以，宝星国际也可以，但差别不大。兴隆家园有价值，主要还是刚需定位，且未来地铁利好，比较适合自住+升值，纯投资不算突出。开通后肯定算利好，毕竟刚需房对地铁依赖很强。建议看看星球内部资料《北京楼市冷暖监测》，点击图片，每周公布。星球内部资料《这些二手房跑赢大盘》
4、提问：京爷，纯投资，最近有什么机会吗？有没有捡漏的可能？
回答：你好，纯投资，如果希望短期收益，目前没啥机会，过段时间吧，估计会有一些可能。现在不少业主心态还高着呢，需要市场磨练一下。或者有一些疫情之下着急卖的，有些机会，可以捡漏，估计得靠碰，多关注一下。《独家捡漏榜，每日北京降价房源统计》
5、提问：京爷您好！关注您很久，您每一条问答基本都看了，都很诚恳。之前和您咨询过，目前有个石景山的小两居想卖了，换一个离阜成门上班近一点的小两居。能凑个350左右首付，想贷200。但最近感觉政策要变，也担心下半年房价会涨，这样手里的钱就够不上了。想问问您，1、下半年我关注的区域小区房价会不会稳定，我大概在什么时间卖房，什么时间买房子比较合适。2、今年年底操作卖房然后买房是否可以？
回答：你好，① 换房是一个不容易的过程，基本上是脱层皮，除了实操方面，更重要的是时间节点把握。但是房产这个事情，跟政策有很大关系，所以哪怕几个月后的市场都无法把握。一般来说，同时操作会比较好一些，少一些焦虑，简称傻瓜模式。不过如果希望尽量收益最大化，还是可以在时间点上多做文章。对于未来的市场，我没法判断，不过如果不出刺激政策或者其他幺蛾子，我认为市场应该是先凉一凉，买房窗口慢慢打开。因此当前来看，似乎先卖后买是个相对合理的方式。而且石景山的房子相对难卖一些，所以可以先进行操作，灵活性大点儿，然后观望市场，找个时机买目标房。当然，大部分人都无法踩中最佳节点，所以心态得好，做到见好就收。当下，北京难卖的房子或者板块，可以考虑这个时间出了。② 年底操作，我无法预测，毕竟时间还挺长的，无法判断后续政策怎么走。建议看看星球内部资料《北京楼市冷暖监测》，点击图片，每周公布。
6、提问：500万总预算，想要个带南向的小两居，不需要考虑通勤，不需要学区，楼龄最好相对新一些，要有保值升值性，北京六环以内都行。求推荐
回答：你好，这个范围有些广啊，以下是我的推荐：
① 昌平，主要还是考虑一下回龙观，升值性还算可以，可以看看流星花园、龙锦苑东四区、天鑫家园、旗胜家园、北店嘉园等。
② 海淀，这个预算基本上是五环外了，考虑一些地铁老社区，升值性并不差，可以看看永泰东里、东馨园。
③ 石景山，选择有些少，可以看看诗景长安，1改2.
④ 丰台，可以重点考虑草桥，比如草桥欣园，小两居，性价比还不错。还可以看看郭公庄地铁房，比如万科西华府小两居。
⑤朝阳，选择也不是太多，可以看看兴隆家园。
⑥ 亦庄，可以看看北京经开壹中心。
你可以根据自己的需求来。建议看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》《北京买房看房技巧》
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