今天这篇稿件，在开启全文之前，黑马君想先给大家抛出一个全新观察：2022年，虽然受地产行业波动以及内外经济环境的影响，普通人关于买房正变得谨慎起来。
但有趣的是，站在置业群体顶端的那群高净值人群，他们有关买房的底层逻辑，却正在发生着巨大变化……
扫货！高净值人群只在乎“排位稀缺”
6月，一二线城市的顶级改善热销已经成为一种共象。
据克而瑞统计，截止6月20日，北京总价1000万元以上顶级改善共成交了841套，接近5月成交的2倍，各价格段成交套数均已高于5月。今年以来，北京总价过亿的一手顶豪已成交7套。
6月1日-9日，不到10天的时间，上海就卖出了33套总价3000万元以上的顶级改善，最高成交单价为17.7万元/㎡。二手市场，一位神秘人士，以2.5亿元的总价买下上海一栋近百年的花园洋房，单价64.7万元/㎡。
在成都，改善产品成交占比持续扩大，180㎡以上户型成交涨幅约5%-7%。2022年5月，麓湖湖岛区面积约166-376㎡精装大平层观澜新推上市，又一次经历了3倍熔断。同时在7月12日，观澜二批次再次售罄。这是麓湖住宅产品第 14 次开盘即罄！它提供的是500万元以上（部分800万到1000万）价格段的产品，而此时成都住宅成交套均价格为200-300万元左右。
麓湖·观澜建筑概念效果图
可以说，中国一批最有钱的高净值人群都在手持巨款，押注国内具有想象力的城市，扫货顶级改善。
那么，他们购买的到底是什么？
业内人士认为，前期调控行情中，顶级改善被压抑得最充分。所以，一旦市场政策环境转向宽松，高端住宅，特别是顶级改善立即成为财富人群“房住不炒”，配置资产最能跑赢通胀的选择。例如，在限购限价近5年，广州顶级改善大涨177%，轻松跑赢51.8%的全市平均水平。
这些顶级改善都有一个共同点，就是拥有“排位稀缺”——一种把人推向前排，能让人脱颖而出的东西。它甚至与物质本身无关，而社会越富足，排队的人越多，它只会越稀缺。
观察！成都的“排位稀缺”在哪里？
如何在成都“凡尔赛”居住？五个字：回家要坐船。
说的就是麓湖。
当然，这只是麓湖上一个生命周期的段子。显而易见的是，约2300亩水面和已建成的约17公里长的湖岸线已经成为麓湖独有的“护城河”。但是已经进入全新生命周期的麓湖，回家要坐船不再能代表麓湖的“普遍印象”。
麓湖生态城起步区
因为，麓湖的“护城河”不止这一条。除了万亩湖居，更重要的是，得益于一种能够引领趋势的持久创新力，它定义了成都顶级改善市场的“排位稀缺”。
好比人们进入东方甄选的直播间，没有点点小红心，321上货，而是出其不意地听到优美的诗句，真诚的人生感悟，精彩的英文单词练习，好玩开心的段子，上可谈天文下可说地理，然后，你愉快而又迫不及待地下单买了优质的农产品，感觉自己是在为“知识付费”，赚双倍。
“比你优秀的人比你更努力，比你更愿意为实现理想而坚守和付出”。这是麓湖的一种自觉行动，但放到行业中，就成了名副其实的“卷王”。
15年前，大盘在成都集中出现，华侨城欢乐谷、中海国际社区、华润24城、保利198、麓山国际社区，这些大盘以千亩为单位批量提供居住产品和生活配套，改变了城市区域，推进了城市化发展。
如果提升开发能级，把开发规模变成1万亩，建筑面积达到700万平方米会怎么样？10年前，成都向南，距天府广场25公里，距金融城16公里的郊外，万亩规模的麓湖生态城面市。
刚刚开始建设的麓湖
一般的开发商大多会延用大盘开发逻辑，进行复制粘贴，快速入市收割回报。麓湖恰恰相反，哪怕已经成功开发运作数千亩的麓山国际社区，万华也从没想过用规模化复制的逻辑来做麓湖。
05年开始，万华对于城市向南的研究就在持续进行。不仅仅是产品形态的研究，还包括了城市空间、城市产业、城市人群、城市生态等，最后用名称来界定了自己的属性——“麓湖生态城”。从大盘到造城，提升的，不仅是规模，也不仅是某一方面，而是系统性的领先，它创造出“新一代的城市逻辑”——人与环境高度相融合，通过自觉的迭代更新，形成会“呼吸”能“生长”的城市生命体。
麓湖湖区和建筑的各种模型推演
其他开发商到手市政规划的地块如同沧海一粟，除了在红线内做好功课，努力达到货值最大化及快速卖出，很难深一度考量和掌控地块周边的环境与景观构成。
拥有一套完整的城市生态系统，这让麓湖生态城与其他项目在起点就拉开了距离。
通过运用PUD（Planned Unit Development）原则，即“整体规划、单元开发”，提出超前的全新构想——在麓湖，没有一块地是孤独的，它们总是与周边的水系、丛林、道路，甚至建筑相伴而生，相融而合，整体统一，参差有趣，形成了一组当代城市新的基因链条。
比如当我们走出小区大门之后，并没有被“扔给”一个错综复杂的城市，而是因为这一片区域被整体规划，所有的公园、绿地、水系都在同一个系统中运作，所以即便走出小区大门，实际上还在小区整体的环境里。这也解决了很多购房者最初的疑问和购买麓湖的逻辑——那就是你购买的是整个麓湖和在这里的生活，而这个价值就是来自于PUD的规划。
PUD开发模式下，麓湖的建设变化
10年后，35公里长的湖岸线，如同一座建筑博物馆。人们到麓湖，不仅仅是为了房子而来，看一个艺术展、吃一顿美食、露一天营、约一次会、坐一趟游艇、遛一回娃，关于生活的种种，在这里，都有与众不同的体验。
热销，也就此成为这个区域的标签。上个月（6.13-6.19），信达麓湖左岸首开，以约550万元 /套的价格，交出了一份66%去化率的答卷，而价格更为亲民的万达天府1号，直接触发3倍报名熔断，去化率轻松达成100%。
我们需要看到，麓湖的生态城市开发理念比天府新区创建公园城市还要早上十年。麓湖所在的成都天府新区，已经成为“公园城市”首提地；成都，更提出建设“公园城市示范区”的奋斗目标，此刻的麓湖公园形态又一次发生了新一轮的进化——岛链水岸。将4个亲水公园和由岛链、离岛串联的公园生活方式展示出来。形成“建筑—公园—湖水—浮岛”的链接，由此让湖岛区内每一个组团都深入湖中，可以说麓湖在最大程度地用这片湖水，创造城市生活的价值。
麓湖起步区与湖岛区水岸规划对比图
如果说大盘改变区域，那么麓湖改变了成都。
高定！用创新和不断迭代打造“护城河”
中国的规划设计与世界接轨一般有四种方式。
第一种，是中国本土设计拷贝国外设计，第二种是请国外设计师把他们曾经的作品照搬到中国，第三种是请国外设计师到中国根据需求设计，第四种是有国际视野的设计师，结合中国文化打造专属建筑特色。
而麓湖生态城采用的是第四种，成本巨大，能量也巨大。用扎实的堪比设计院的甲方团队，和乙方高强度pk。当其他开发商还在到处找大师的时候，万华却已经在开始寻找国内外最先锋前沿的“青壮年”设计力量。
建筑面积约700万方的麓湖已经开发十余年，其间，超过50家世界级设计公司，100多位全球顶尖设计大师参与设计开发工作。
黑马君了解到，麓湖的城市形态和建筑美学的核心管控团队是由近百名规划师、建筑师组成的，一直在全世界搜罗设计师，考察逻辑还不仅是名气大，而是真正为全球富裕社会做过项目且有丰富经验的人来亲自操刀。
麓湖景观规划手绘——黄飞
他们的工作方式很像互联网公司，针对同区域的地块，同步几个组团进行PK。在尊重原生地形地貌以及本土生活习惯的原则下，对各个地块内部功能类型、产品分布、景观条件、配套交通、建筑风格等进行研究，设计出最舒适最优化的产品。
相比其他开发商一个设计团队带几个项目，一张图纸通杀，只做优化不做创新的手法，麓湖版的设计理念堪称“高定”。
于是，经典由此诞生——从隐溪岸的太空舱、黑珍珠的大师原著、麒麟荟的水晶盒子、云龙阁的流体建筑，每一座都是独一无二的艺术品，不断斩获国内外各项专业大奖，亦是很难再有的收藏品。
麓湖生态城麒麟荟
另一方面，在空间设计创新上，麓湖也有自己的独特原则：把时间与空间，“浪费”在最美好的事情上。
户型与周围环境的融入，是设计的基本出发点。于是，我们看到30米长的观景面，将最宝贵的湖畔风景都纳入窗中，让居者体验真正的临湖而居。巧妙的洄游动线，在让室内动线四通八达的同时，既合理利用了空间，又让居者通过行走体验，拥有绝佳的视觉感受……
麓湖·观澜样板间实拍图
这些细节汇聚在一起时，你会发现麓湖户型设计不打动人是没有道理的。因为麓湖的产品策划做出了大量研究，当别的开发商还在考察同行的时候，麓湖的产品策划团队，已在考察高端酒店。
更令人惊奇的是，负责产品策划的团队还同时跨界负责物业板块。这两个看似没有交集的板块，碰撞后却产生了奇妙的化学反应——产品策划团队通过与居者的深入接触，对其居住需求有了更直接、立体的了解，能够时刻保持敏感，做出敏锐反应，快速遇见生活方式和场景的变化。
以大数据还原居者需求，已成为麓湖产品设计的一大准则。
万华地产从麓山开始，拥有大量精准范本，长期做高端改善人群研究。根据60后、70后到现在 90后、00后客群变化，快速反应，以超强的产品革新能力，在不同时期，面向价值差异的特定人群，给出不同层面的产品创新。例如，在抗击疫情的过程中，麓湖敏锐地感受到人们未来生活方式和场景的变化 ，加载了入口处的玄关衣帽间系统，强化了由外到内的空间安全过渡。
三重产品研发上的叠加BUFF，反过来造就了这片区域的价值。
首先，我们必须要明确，麓湖的“地段”价值是依靠自己创造的。
万亩湖居生态城，以生态为底，以人为本，以生活为承载的前瞻规划，让麓湖自成一个具备完善城市功能的板块。注重创新的开发理念，让麓湖能够在成长过程中不断迭代自己，始终处于领先地位。
麓湖精装产品(图为汀院组团)大批量成功交房，城市气质愈浓
2014年10月，规划总面积119平方公里的四川天府新区正式获批成为中国第11个国家级新区，麓湖生态城走到了城市的中央，距离成都天府新区中央商务区约2公里，而在一个人口超过2000万的超级城市新城央，拥有一座万亩一体规划的生态之城，除了成都，除了麓湖，全球都很难再有。
新十年，麓湖如何去创造？
2022年，湖岛区亮相，解锁“岛链栖居”。
“麓湖高定”，开始向产品的方方面面进行延伸。
湖岛区-环礁公园
黑马君注意到，麓湖生态城将湖域面积向南扩大了约700亩，有了崭新的湖岛区，从形态上，就有其独到之处——分布在湖岛区各个区域的浮岛，通过珊瑚状的岛屿布局，形成“建筑—公园—湖水—浮岛”的链接，人们与水发生联系的场景不仅只局限于湖岸边，更向内纵深到了湖水之上，一个个浮岛的四方为湖水所包围，摆脱“岸”的束缚。
湖岛区-麓野仙踪
你敢想么？让“将湖水踩在脚下成为可能”，这就是麓湖给我们的惊喜。
如果说过去十年，“起步区——湖心区——湖岛区”让人们看清了麓湖内部规划逻辑，解决了“麓湖是谁”，那么未来十年，湖岛区的呈现让人们能够看到“麓湖与成都”。
湖岛区-漩涡公园
这个与成都天府新区中央商务区接壤的区域，让麓湖与城市深度融合，成为城市生活最活跃的区域，并且把天府公园西的城市高端居住板块与麓湖的奢侈品住宅板块缝合起来，完成了新成都公园城市居住范本的拼图。
今天的天府新区，是一个生产总值突破4000亿元、增长9.7%，总量居国家级新区第5位的超级新区。它拥有西部（成都）科学城、成都超算中心等国家战略科技力量；它建成了足足35公里生态绿道；它实现2021年学历入户2万余人、累计超17万人、占全市30%以上，它是很多人选择的第一居所。
麓湖，则是这份信赖的不二之选。
尤其对于财富阶层而言，拥有麓湖的房子已成为一种“自觉”——它是一种身份的象征，也是一种生活方式的选择，更是对一种社会价值观的认同。
回归本心：
为什么麓湖能够制造“排位稀缺”？
长期主义，特立独行。这是2020年麓湖发布“十条军规”的第一条。
字面上理解，即在规模化统领行业天下的时期，麓湖选择绝不多拉快赶，而是做时间的朋友，用相对漫长的时间去沉淀，然后有所创新，走出一条属于自己的路。在高周转的行业氛围之下，用长久主义赢得人心。
而真正的高手，都是长期主义者。
罗立平说，麓湖不仅仅是为富人而造，是为富裕社会而造。麓湖生态城，是一座以生态资源为基底，聚合居住，产业及休闲娱乐配套为一体的新城。这是万华对于中国社会未来的一种理解和愿景。这也是麓湖创造力的起源。
至此，麓湖不遗余力的“创新”，追求至美的“高定”，成为价值增长最重要的压舱石，最终形成了拥有独特基因的“排位稀缺”。
