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4月20日，估价1.18亿元的“晋愉碧怡林畔”八栋商墅第三次在淘宝网上拍卖。如同他日渐被人忘记的主人一样，这8栋商墅再次无人问津。
（被拍卖商墅 图片来源于重庆市第五中级人民法院）
而他曾经的主人——晋愉地产法人柯敬陶先生，已经在重庆的某个狱中，度过了1000多个日子。
这个曾经的重庆地产前5强、2014年销售就达到60亿的大象，怎么突然坍塌、解体？为此，梅姐访问了晋愉的多位前高管，为读者钩沉一段光荣与晦涩交织的晋愉往事。
晋愉往事的背后，是浮浮沉沉的渝派地产。在光芒照人的龙湖、金科、华宇等渝派精英地产的B面，是一大批风流尽被雨打风吹去的名字：晋愉、同创、隆鑫、大川、光华、康德、宝田、东海、金易……
眼看他起高楼、眼看他宴宾客、眼看他楼塌了……
一位地产大佬说过一句深刻的话：上帝负责发牌，我负责洗牌。即使进取如柯敬陶先生，也许命运早已标示了他的价签。
（澳门风云剧照 图片来源于网络）
01 北京拦截
2015年冬天，北京机场，一个长相看起来憨厚的中年男子正打算如往常一样，登上去美国洛杉矶的飞机。他已经拿到绿卡，那里有他的家。
但这次没有如愿以偿，警官出现在他的面前。12月15日，爆炸性的信息传遍了重庆地产圈：晋愉集团法人代表柯敬陶，以非法吸收公众存款罪被拘留逮捕。
而这时候，距离晋愉危机爆发的接近一年了。
2014年底，晋愉就频频爆出各种资金断流信息：大量车库、商铺返租不能继续，小业主连续多月未拿到返租；
2015年春节，晋愉严重拖欠工程款，施工方直接开来吊车拦住了晋愉集团大门；
5月，柯敬陶被追随自己10多年的一批重臣集体发难；
7月， 220余名员工因不满欠薪，于7月15日联合签名正式罢工。
……
事已至此，晋愉已彻底坠入深渊，无力回天。
（柯敬陶 图片来源于重庆日报）
02 三个梦想
晋愉有过自己的高光时刻。
1996年，柯敬陶先生创办了晋愉物业公司。与龙湖、华宇相比，进入房地产只晚了一年。100万元资金起步，凭借房地产的黄金时代，以及柯敬陶的勤奋、好学、进取，晋愉做大做强。杨家坪商圈的富安百货、2000亩的晋愉绿岛、西部奥特莱斯、电影女皇范冰冰代言……巅峰时期，晋愉地产位列重庆市房地产开发企业前5强。2014年，集团销售额达到60亿元。
（位于杨家坪商圈的富安百货 图片来源于网络）
就在这一年，柯敬陶为晋愉定下了雄心勃勃的百亿目标，并提出要实现3个梦想：建一个五星级酒店；做一个大型商场；建西南地区最大的别墅群。
“晋愉集团死于膨胀。如果没有这些梦想，晋愉也许小打小闹，但也许还能活着。”曾经的晋愉集团副总裁关先生（化名）对梅姐说。
关先生在晋愉集团待过8年，在他印象中，晋愉在资金链方面从2004年开始一直是在钢丝绳上行走，柯总长期喜欢高负债，却未能实现高运转。2014年，晋愉一共有10个项目同时运转，一年的资金利息支付约5到6亿，按销售回款额的10%计算财务成本，则销售回款额应不小于60亿元，其销售额应接近80亿元，而晋愉当年销售回款额不过30亿元，高负债带来的资金链的脆弱性就显而易见了。
但柯敬陶在3个梦想的道路上狂奔：
第一个重大项目，修五星级酒店。晋愉盛世融城作为高层产品，品质过硬，销量一直不错。但是柯总却想在盛世融城的预留地中，拿出近10万平方来修建五星级酒店。以平均每平方米5000元的成本预估，一共需要投资约5亿换来的将是一堆资产，且该区域完全不适合建高档酒店的，直至今日仍是一个挖了地下室的大土坑。
（晋愉盛世融城效果图 图片来源于网络）
2012年时，晋愉在江津拿地近千亩，柯总意愿在那里将打造西南地区最大的别墅群——晋愉大岭湖。项目紧邻江津工业园区，并且周边楼盘多为高层，缺乏高档社区氛围。但柯敬陶执意做主要户型为2000平方米以上的独栋别墅。
大岭湖一期投资10亿元，晋愉自有资金加股东借款投入5.8亿元。2013年通过华宸未来基金发行“晋愉大岭湖一号专项资产管理计划”募集资金5000万元。该楼盘均价超过2.5万元/平方米，价格比附近独栋别墅高出近一倍。
晋愉同时投资约4亿，在大岭湖修建奥特莱斯，由晋愉自持。商业投资巨大，大独栋销售困难，即使邀请到了范冰冰助阵推广，大岭湖仍然成为了晋愉的滑铁卢。
（晋愉大岭湖效果图 图片来源于网络）
2013年12月，判断“大渡口房价会暴涨”，晋愉拿下江州二期的土地。江州二期光土地成本就有10个亿，但当时晋愉的账面上却只有5000万的流动资金。通过各种借贷、配股，才交齐2个亿的土地保证金。之后通过土地融资等方式筹措资金，背后是被放大了几十倍的杠杆。
晋愉的多位高管都提到，对市场行情的误判一直伴随着柯敬陶。2012——2015年，一直是重庆市场的横盘期，房价多年不涨。但晋愉缺乏对房地产趋势的研究，柯敬陶一直做出行情要涨的判断，对房地产的周期波动中的低谷缺乏预案，导致了晋愉无法穿越周期。
而这也是中国多家中小房地产企业的宿命。
（晋愉江州效果图 图片来源于网络）
03 压死晋愉的最后稻草
2013年底，晋愉已经债务高筑，公司负债率高达75%，存货高达38.98亿元。高管层提出降价回笼资金，但柯敬陶再次误判市场，认为市场行情即将升温，走上高息借贷和返租销售之路。据传闻，晋愉在民间的借贷成本高达3、4分息。这是一个房地产行业根本不能承受的成本。
另一方面，2012年以来，晋愉旗下的车位、采取返租销售模式，而实际上这是开发商向业主进行融资的一种方式，开发商每年以11%-30%的利率向业主来借钱。
（业主退款证明 图片来源于重庆商报）
据法院认定，2012年至2015年期间，晋愉共吸收7000余人、29.8亿余元资金。
“只向小贷公司借钱，影响面有限；而返租销售因为涉及普通民众，引发稳定事件。这是压死晋愉的最后一根稻草。”参与晋愉早期创业的林先生（化名）叹息：晋愉“不是死于利润，而是死于现金”。
2017年11月2日，柯敬陶因犯非法吸收公众存款罪，一审判处有期徒刑8年，并处罚金40万元；追缴晋愉地产公司违法所得26.5亿元。
2019年，重庆五中院做出了维持原判的终审判决。
04 对柯总的8字总结
冰冻三尺，非一日之寒。
关先生是曾经陪伴晋愉一起成长的第一期高管，也是一期高管最后一位离职人员。2012年离职前，关先生与柯敬陶相谈五个小时，但双方不欢而散。柯敬陶生气地说：你总喜欢打击我！
引发柯敬陶怒火的，是关先生对柯敬陶的8字总结：“惜财、惜权、惜事、惜诚”。
惜财
惜财，员工常常用小气来形容柯总，最广为流传的莫过于在酒宴上柯总喝进口红酒，而其他员工只能喝上几十块钱的红酒。
2014年，柯总曾承诺员工如能完成目标增长，将奖励部门一级50万元，其中20万分红，30万现金。最后员工完成目标增长，但柯总并未履行最初的诺言。
而在最后风雨飘零之际，晋愉强行要求高管入股，也有很多员工买了返租产品，但几乎没有员工拿回投资。甚至，从2015年2月起，部分员工也拿不到工资。
林先生认为这是柯敬陶做得最为失策的一：“如果善待员工，大家同舟共济，也许还能共渡难关。但船长率先弃船，这艘船只能沉没！”
（图片来源于网络）
惜权
“公司发展前期，靠老板一个人决策，可以成长；但公司要做大，一定要靠组织体系，靠一群人。”曾经在晋愉负责投拓的李先生认为：晋愉始终没有建成这个机制，柯总一人拥揽所有权利，常常出现一言堂的局面。
公司高管多次要求解决这一问题，晋愉也曾尝试引进专业质量管理体系，如ISO9000等，加大高管管理力度，改变法人制结构等一揽子计划。但事实上，柯总并不愿意放权。虽然公司高层曾做过股权变动，但股东权利有名无实，以至于他们拒绝在任何需要股东签字的文件上进行签字。
林先生对晋愉的管理模式做出了这样的评价：“企业家与商人的差别在于，企业家是时代和团队的成果，而商人则是个人的成果。”再次回顾晋愉， “柯总没有转型成为企业家”。
（晋愉大岭湖效果图 图片来源于网络）
惜事
柯总喜欢掌控对大小事件，在其下面分管各个部分的副总常常无法得到实际的权利。高层无法对公司发展提出有效意见，柯总对他们的意见采纳也很有限。
（晋愉奥特莱斯效果图 图片来源于网络）
惜诚
关先生回忆， 2003年，晋愉上江城欠缴政府部门配套费用，本来相关部门本就同意延期缴纳，但是柯总却一拖再拖。这样的事情多次发生。
企业的不诚信就这样一点点积累，而员工对晋愉的情感也一点点被磨灭掉。
（晋愉上江城实景图 图片来源于网络）
05 死于膨胀 源于顶层
格局决定了晋愉最后的结局。随着关先生的离职，第一批追随柯总就职于晋愉的所有高管，全部离职，关先生用“是打江山的人，但不是守江山的人”来形容柯总。
2010年，晋愉的高管张先生曾经做过预言，晋愉2年内必然垮掉。但2012年遇上了房地产市场回暖，逃过一劫。张先生又给关先生说：再过2年，必然垮掉！
结果，一语成谶！
时至今日，关先生依旧感到对晋愉的悲剧扼腕：
如果当时晋愉不快速扩张，一心一意做强再做大，不过于激进，从而失去了对市场的正确判断；
如果在一开始，柯总并不是抱着一家揽权的心态，能完成从人治到制治的转换；
如果晋愉从最初的投机主义和猎食主义，转变为长期主义和团队主义
……
（晋愉大岭湖实景图 图片来源于网络）
一声叹息之后，晋愉的悲剧，何尝又只是晋愉的悲剧。哪个行业，哪个时代，不都是成功者背后，更多的是失败者横尸千里，血流成河。
一切都是命运，一切都是烟云。柯先生也许在这个时代，尽了他的最大努力。
（实习生雷思齐对此文亦有贡献）
