保利海德公园 杭州海德公园

近期大北区很火，烧遍全城。先是4月底瀚海思念城1.8w的价格开盘即清盘，随即万科民安江山府去化91%，正商家河家去化高层和小高层98%，市场的热火肉眼可见。

话不多说，直接干货。

基本信息：

保利海德公园项目位置位于中州大道和贾鲁河交汇处西南角，距离北龙湖和东区非常近，总建面积117万平，占地2265亩，作为沙门村、杓袁、刘庄的城改地分7各地块开发，1块安置房。

首开1号地位于贾鲁河南岸连霍高速以北，靠近中州大道，1号地占地62亩，容积率2.49低密社区规划了11栋小高层，精装修，目前释放的价格是1.8W左右，目前属于认筹入会阶段。

首开的是1号地东侧1#4#5#8#，1号楼为15层，其他3栋16层的小高层，户型在95-185之间，居住舒适度应该不错。

交通配套：营销中心距离最近的地铁站是2号线刘庄站，距离超过2KM，营销中心门口目前开通的公交车站是中州大道杓袁263路和S161路，公共交通配套一般。南北的出入口只有东侧中州大道和西侧花园路，但是恰巧这两条路都非常堵，东西目前连霍高速无法通行

交通压力可想而知。

商业配套：作为一个孤盘环绕四周基本没有商业配套，基本都是保利自建。商业规划的有1.5W方的商业配套，大型商业规划在刘庄地块。离项目最近富力和正弘的商业都需要开车去，非常耗时。

教育配套：保利规划有五所幼儿园和两所小学、一所中学，小学和中学定的是和乐教育。

医疗配套：周边最近的是金水总医院柳林医院，其次是距离5KM左右的金水总医院。

项目基本信息介绍完毕后，我们进入营销中心体验整个接待流程，从这些细节中看出项目是否用心到位，换句话讲，如果营销的物业质量都很差，怎么会期待产品质量和后期物业质量会好呢？

即将首开售卖的从上往下8#5#4#1#

项目周边基本都是这样的4S店/服务中心

营销中心感观：

保利海德公园的营销中心5月底正式对外开放，之前在花园路上的一个展厅，目前已经对外开放开始蓄客，进入售楼部前可以看到绿色的围挡和洒水喷头，进入营销中心第一步就看到站岗保安敬礼，一众保安巡逻继续行敬礼，景观示范区已经开放，目前的绿化做的一般，并无亮眼之处，水系暂无。

目前售楼部正门暂时未开放，笔者从一楼南侧门进入，进门右手边是儿童休闲娱乐区方便带小孩的客户，进门后马上有男接待询问笔者是否有到访记录和认识的置业顾问。

置业顾问先从保利央企品牌讲解，然后是五证公示（目前暂缺预售证，不过很快拿到，预计6月中下旬开盘）和红线内外不利因素展示，由于项目是精装修为笔者讲解精装所用材料以及工法展示。

紧接着讲解区位等等流程，置业顾问有自营和第三方销售渠道，置业顾问针对性比较强，关于周边配套弱等缺点基本都是一概弱化讲解，案场在笔者看户型图和坐下时送水过来，离开的时候置业顾问送到来的小南门，整个接待流程下来乏善可陈却也无可挑剔。

总结：

保利海德公园优劣势都很明显，良好的地段较低容积率注定这个项目不愁卖，保利的品牌保证这个楼盘不会太差，可能比不了本地永威和康桥，但是仍然是有品质保证。

项目北侧就是贾鲁河确实是加分项，产品的户型也不错，整体都能做到南北通透。项目的劣势也很明显，北区大孤盘，周边教育、商业配套基本没有，交通基本靠开车，然而不巧的是主力干道还都比较堵，公共交通一般。旁边的军用油库影响不大。

项目一路之隔就是碧桂园国控天誉1.9w带装修是有一定价格优势的，对比贾鲁河北侧是正弘府澜庭叙1.55W毛坯绑定车位18W和1.6w富力尚悦居带装修优势不大。

总体来说适合刚改用户，纯刚需可以不必考虑，毕竟1.8W价格着实不低。

以上就是评测全部内容，这里是客观真实的鲜房评测，下期见。

阳历年的年底注定是波澜壮阔，各家开发商为业绩纷纷拿出来压箱底的存货，之前的推文

《未来城二期没摇到，接下去还有什么盘可以摇 | 房叔问答NO.06》，房叔提到的几个盘：梧桐郡、中铁九逸、星奕云著都纷纷出货了。

12月10日晚上，星奕云著登记时间一截止，海德公园、天都城沁源公寓就一起拿了预售证。海德公园是最后的库存，5、9、11号楼这三幢楼，价格在19610-25960元/㎡，沁源公寓是首开，5-8号楼，共4幢，均价在16207元/平方米。两个楼盘均为毛坯。

两个热盘的预售证信息一放出，杭州房叔后台咨询瞬间爆了。

天都城之前已经说过很多了，1.6万元/㎡左右的价格是有投资价值的。天都城的选房指南我们另起一篇，预计明日发布，请关注杭州房叔公众号获取。

本文主要分析海德公园。

再三提醒，有价差的红盘已经进入了一只手的倒计时，请抓住每一个盘的推盘时机。买房如做事，会谋也要会断。不要一会嫌这个盘边上没配套、那个盘有高压线，这个盘得房率比那个盘少1%……

没有十全十美的房子，所有的质量都是可以用差价去换的。

所以，请放心去登记，如果还是没摇中……

让我们一起静静等待终极大boss，西湖国际城。

海德公园为什么是红盘，基于规划和房价：

海德公园所在的片区号称是良渚新城CBD板块，周边有大量待出让的宅地，因此政府在努力地塑造各种利好。

1. 双地铁：距离4号线和10号线双地铁口的杭行路站步行距离最长为1公里。

2. 综合体：杭行路西与好运路北交叉口，即将在12月19日，就是8天后出让一宗大型商业商务兼容二类住宅用地，建筑面积约49.7万方，容积率4.2，为杭行路站的上盖物业，据悉将是华润入驻这块地，坊间已经把这里想象成了杭州的第二座万象城。

3. 价格：项目往南两个路口的风雅乐府，11月的成交了一套185方的大户型，成交单价是3.6万元/㎡；风雅乐府在2016年10月的时候也成交了一套185方的大户型，成交单价是2.4万元/㎡。

还有距离海德公园更近的杭宸，挂牌价是3.4万/㎡-4.3万/㎡的单价。目前挂牌量较少，不能反应市场的真实情况，杭宸这个项目在房叔后台的咨询量也是极大的，也反应了这个区块的热度。

所以说海德公园此次开盘的价格，相当于回到了G20时代。多少购房者在和房叔咨询的时候都后悔，G20之前没有买进，云云。现在给了你这样一个机会，虽然确实高架、高压线都很近，“又是余杭区不是拱墅区”，但谁也不要和价格过不去吧。

最关键是基本上现房了，明年年中交付，而且还是毛坯，德信的口碑在市面上还算不错，所以基本上不太会有维权的烦恼。

再说下去，感觉房叔都要成为海德公园的托了。放心，海德公园这么热的盘，是不会给房叔砸钱的。本文，请放心使用。

PART 1

摇号信息

摇号房源：5、9、11号楼（图中红圈），共计174套

主力户型：89㎡、100㎡、125㎡

无房户倾斜：待定，预计30%

均价：21449元/㎡

价格范围：19610-25960元/㎡

验资门槛：待定，预计40万元起

登记时间：预计12月13日起

定价情况

开发商： 浙江金澳置业有限公司

拿地时间：2016年1月27日

拿地楼面价：5001元/平方米

销售价格：21449元/㎡

价格范围： 19610-25960元/㎡

地下车位价格：23万元

周边新房售价：

中城汇（距离3公里，拱墅区）：4万元/㎡

周边二手房售价：

万科杭宸3.4万-3.9万元/㎡

赞成美树 2.4万-3.5万元/㎡

风雅乐府：3万-4.5万元/㎡

海派风景：2.8万-4.3万元/㎡

产品介绍

项目规划：总共21栋小高层和高层

交房时间：2019年7月

房屋朝向：南偏西约6度

小区物业：盛全物业服务股份有限公司

容积率：2.2

得房率：83%

配套介绍

周边城市界面：

东：通益路，上塘高架

南：河道、住宅规划用地、供电/排水用地

西：在建北软路，万家之星住宅区

北：郁宅路、浙江金恒德汽车用品城

公路交通：

运河村: 488路、191路；徐昌坝: 488路、191路、65路；勾运路小洋坝路口: 65路；勾运路杭行路口: 65路

轨道交通：

步行距离1公里，地铁4、10号线杭行路站（在建）

小区内部配套：

规划有2万方中央园林景观、阳光大草坪、500方室外超大泳池、创意集装箱式Park Box、慢跑步道、羽毛球场、乒乓球场、瑜伽区、四点半课堂、儿童游乐中心等

周边商业购物配套：

杭行路规划有地铁上盖商业。

项目周边有迪凯运河印象中心，3公里范围内有西田城购物中心、麦德龙、万达广场等大型商业配套

周边学校：

余杭区良渚杭行路小学、勾庄中心幼儿园运河分园、勾庄中心幼儿园杭行路分园、良渚二小运河校区、星澜小学、文澜中学、杭州求是高级中学

医疗：

项目西面有杭州市余杭区良渚医院

生活娱乐：

康体生活公园

接下去是最干货的时刻：楼幢分析、户型点评以及最受购房者喜爱的选房指南。

PART 2

楼幢分析

5号楼

南面临河，河对岸为规划住宅用地及供电、供水用地

东侧隔两幢楼为上塘高架桥和高压线

9号楼

沿河第二幢，南面为5号楼和6号楼

东侧隔一幢8号楼为上塘高架桥和高压线

11号楼

沿河第二幢，南面为3号路

东北面为小区景观

西边隔一幢1号楼为在建北软路

整体位置在这三幢里最好，户型也最大。

PART 3

户型分析

0方中间套B2户型

三房两厅两卫

位置：5号楼、9号楼东、西套

总价：175万-197万元

优点：

全明户型、三开间朝南、客厅带阳台、主卧次卧带飘窗

从户型结构图来看，因为是一梯两户的结构，北面应该不是通风井采光而是直接采光，这样的90方中间套在目前的房产市场里很难得。因为看不到工程图，不能妄下评价，有了解的购房者请加房叔微信，告诉下房叔。

缺点：

次卧紧挨电梯井，或有噪音影响。

90方边套B1户型

三房两厅两卫

位置：5号楼、9号楼东、西边套

总价：176万-199万元

优点：

全明户型、两房+卫生间朝南、客厅带飘窗朝东（西）

缺点：

厨房出入口直接临次卫

100方三房两厅两卫

位置：11号楼西边套

总价:200万-219万元

优点：

全明户型、与90方边套类似，两房+卫生间朝南、客厅带飘窗朝东（西），次卧带1.9米进深的阳台

缺点：

走道面积较多、浪费空间

125方边套四房两厅两卫

位置：11号楼东边套

总价：262万-287万元

优点：全明户型、三房朝南、客厅朝东

客厅、中间次卧带阳台、主卧带飘窗

缺点：厨房正对卫生间台盆

125方中间套四房两厅两卫

位置：11号楼中间套

总价：247万-272万元

优点：

全明户型、三开间朝南、客厅带阳台、主卧次卧带飘窗

缺点：

走道过多，浪费空间

PART 4

选房建议

90㎡、100㎡选房指南

考虑因素：

90㎡户型位于5号楼和9号楼的中间套和边套，底楼、部分顶楼均为特殊户型，按自己的预算去选

100㎡户型位于11号楼西边套，总价较高，户型没有明显优势。

1. 噪音因素：东面为上塘高架和高压线，尽量远离。

2. 采光因素：5号楼采光全优，11号楼和9号楼低楼层采光受遮挡

3. 户型因素：中间套整体略优于边套户型

4. 整体考虑：先5号楼，后9号楼，后11号楼

5. 9号楼3单元201为精装修样板房房源，需要额外支付精装修费用，共计201.6万元=176.6万（毛坯）+25万（装修）

125㎡选房指南

考虑因素：

所处位置为11号楼的中间套和东边套，处于小区较中心位置，远离高架

1. 户型因素：边套户型优于中间套户型

2. 采光因素：5楼以上采光均好。

11幢1单元201和202为原先的样板房房源，需要另外支付装修费用。

11幢1单元201总费用为329.9万元=262万（毛坯）+35.3万（装修）+32.3万（软装）

11幢1单元202总费用为282.9万元=248.2万（毛坯）+34.6万（装修）