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瀚海北金1-4楼被清空

6月30日，晚上12点，瀚海北金1-4楼被清空了，就是那个位于陈寨的，被称为金水区最漂亮的商业中心瀚海北金。

瀚海北金效果图▼

瀚海北金总建筑面积154154㎡，商业面积为6万㎡，一号写字楼建筑面积为38829㎡，二号楼建筑面积38829㎡，地上地下共1090个停车位。占地面积：46亩，由两栋25层、高130米的龙盘、虎踞楼组合而成。

瀚海北金这个名字细细品读，很有意韵：“瀚海”是其开发商，思念集团旗下瀚海中部大观地产的简称，“北金”代表着郑州北区的黄金地段。名字大气磅礴，念起来朗朗上口。

它时尚简洁的造型，霓虹流动的曲线，总会勾住行人的脚步。可以说，配得上这样的地段，和这样的名称。

筷子兄弟助演▼

还记得，2014年12月19日，瀚海北金盛大开幕，请来了筷子兄弟助演，一时轰动半个郑州。那天晚上，本来就堵的陈寨，整整堵了两个小时。一首老男孩，嗨翻全场，所有人都跟着唱：

看那满天飘零的花朵

在最美丽的时刻凋谢

有谁会记得这世界它曾经来过

歌词很美，现场很热闹，老板很开心，乌洋乌洋的人群，如同金光灿灿的黄金。可是，一语成谶，正如歌词所说，两年以后，瀚海北金在最美丽的时刻凋谢了——庙李和陈寨被拆了。

“谋事在人，成事在天。”用来瀚海北金身上就特别适合。从开业前，瀚海便一直努力地招商，从永辉超市到横店影视、星巴克、屈臣氏、百胜餐饮等，做的都很不错，可惜好运只伴了它三年。

庙李和陈寨拆迁后，客流急剧下降，人心惶惶。一位老板告诉笔者：“瀚海北金二楼黄金位置，房租+物业费是280元/月/平，以前一个月净利润是2万，现在能赚7000元/月就很不错了。”

不管怎样，起码还是赚钱的！

但6月23日，这种商家略微赚钱的平衡被一个《通知》打破了。

河南聚金商业运营服务有限公司，为河南大观实业有限公司旗下的商业运营公司

2017年6月30日，瀚海北金与业主签订的《托管经营协议书》到期。瀚海要求如果续签，每年只返还业主4%的房租，业主当然不会同意。于是，业主和瀚海积极谈判，瀚海最后同意，每年返还6%房租，但要半年以后付房租。可惜，后续不知为何，突然谈崩。

6月26日，瀚海北金突然要求1-4楼商铺，在6月30日晚上12点前，全部撤出。导致许多商家大量压货，损失不小。也导致一部分消费者受到损失，比如4楼的美食广场，一些消费者充了卡，也没来得及退钱。

瀚海北金群商家的抱怨▼

7月2日，业主和商家在瀚海北金门口维权▼

瀚海北金搬走的商铺▼

02

返租性商铺利弊

瀚海北金出售的商铺，是目前采用最广，最安全的模式：销售 → 返租→ 招商→ 经营；即：开发商先将商铺进行分割销售，再委托专业的商业管理公司以返租的形式统一招商，物业管理和整体经营。因为由专业的公司代为管理，故又称作"管理型商铺"。

举例：瀚海将商铺100万卖给了老王，老王拥有商铺所有权，但是，老王要把商铺租给瀚海，瀚海再统一招商，向外出租。在合同期内（一般为2-15年），瀚海每年返还老王6%的钱，即100万*6%=6万元。

这种模式，有两大优点：

1、对开发商而言，可以拆零售产权以快速回收资金，项目操作的好，即能赢得口碑又能锻炼经营团队；

2、对业主而言，专业的团队进行招商，可以集中力量办大事，风险低，收益稳定。

劣势也有两点：

1、对开发商要求较高，如果开发商招商水平差，开发商、商家和业主，三败俱伤。但如果不交给开发商，尤其是商业中心模式，不是街铺模式，业主各自为战，由于势单力薄，运营效果会更差；

2、托管协议到期后，开发商和业主容易在租金问题上产生分歧。

比如位于二七商圈黄金位置的，大上海城三期，已经空置了近十年。当时，开发商宣传的是：前三年每年返8%，第4-5年每年返9%，以后每年会递增，十年后，开发商可原价买回该商铺。

举例：老王100万买了大上海城三期，前3年每年收租金8万元，第4-5年每年收9万元，以后也按9%算，10年一共可收租金24+63=87万元，老王如果卖，开发商需再出100万，将商铺收回。等于老王把100万借给了开发商，每年享受8.7%的利息。

但是，5年后托管协议到期，由于实体商业的不景气和大上海的没落，开发商要求和业主再签20年托管协议，但每年返还的租金不确定，与当初宣传的大相径庭。最终开发商和业主没有谈拢，导致商铺现在还处于空租状态！

返租性商铺有以上弊端，但却依然是目前最成熟的商业模式之一，这种情况还将继续长期存在，你我无能为力。

所以，想投资商铺，一定要对商铺周围人口、经济、以及开发商招商能力做全面的评估才行。但，这也不是万全之策，谁又能想到陈寨和庙李会在三年后拆迁呢？

03

最受伤的是谁

此次瀚海北金与业主产生的分歧，三方没有一个赢家，已产生了三败俱伤的结果，如果继续下去，问题将更加严重：

1、瀚海最近几年，深耕商业地产板块，先后布局瀚海北金、大观国贸、璞丽中心、瀚海海尚，尤其刚刚开业的2万方的璞丽中心，还拥有自持的美食广场和影院。

如果本次矛盾得不到解决，谁还敢再买瀚海的商业项目？宣传再高的返租，也没有用！

瀚海北金能覆盖的大致区域▼

瀚海如果放弃北金，那么三年的招商成果，将全部打水漂，并将丧失郑州最优质（地理位置最优质）的商业中心之一。

虽然，陈寨和庙李已经拆迁，但瀚海北金的黄金位置无可替代，南到东风路、北到三全路，西到南阳路、东到文化路，10平方公里内，没有能与期竞争的商业中心，等陈寨和庙李交房后，瀚海北金必将再次迎来黄金时代。

2、对业主而言，也将损失巨大。如果业主单独招商，缺少专业性，和与大企业谈判的筹码，整个商场将会被众多不知名的品牌所占据，如同现在的升龙国际中心。将形成高空置率→低租金→商家效益差的恶性循环。

3、对现在的商家而言，更加可悲。一位商家告诉笔者，他们才进驻半年，装修花了10几万，现在连装修钱还没赚回来。

对以后进驻的商家而言，也很可悲。整个商场大品牌不会进驻，全为不知名品牌，但陈寨庙李拆迁后，流失了大部分低端消费人群。在附近住的居民，消费能力都不差。品牌和消费者的错位，会使生意更差。

4、对于郑州而言，又被糟蹋了一个黄金地块。整个文化路以西，东风路以北没有一个商业中心，会出现暂时的商业真空。

如果瀚海北金此次不能很好的解决问题，那么，这个巨大的商业真空，就将被未来的宜家填满。到时，瀚海也只能扼腕叹息了。

END